探索中心区有机更新发展新路，打造城市新客厅——上海北外滩地区控详规划编制实践

导读

新时代背景下，上海北外滩作为与外滩、陆家嘴共同打造“黄金三角”核心商务区的战略高地，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区之一，必须提升发展理念、建设水平和管理模式，将北外滩建设成为长三角区域城市发展及全球城市建设的标杆。文章从谋划地区发展新定位与新功能、构建地区标志性空间格局、塑造滨江天际轮廓线、打造核心商务区等方面，分享了北外滩地区控详规划编制实践经验。

2019年，上海市规划资源局会同虹口区政府组织开展了北外滩地区整体城市设计及专题研究，以工作营的模式集中了上海市规划院、日建设计、同济规划院等境内外机构开展规划设计研究工作。在此基础上，上海市规划院牵头深化研究，并编制《北外滩地区控制性详细规划》。2020年6月，控详规划完成并获批复。

北外滩不仅是上海重要的“黄金三角”商务区之一，也是底蕴深厚的历史风貌地区。根据“上海2035”总规的总体战略，规划对标国内外顶级中央活动区规划创新理念和方法，切实解决高密度城市中心区再更新中面临的多种矛盾，科学统筹风貌保护与功能开发，全方位提升地区环境，打造最高品质的核心商务区，进一步提升核心功能、重塑地区形象，有力支撑上海“五个中心”建设。

北外滩位于黄浦江北岸，苏州河、虹口港在这里汇入黄浦江，滨江岸线为凹岸。正是由于这一地形，江底泥沙不易淤积，形成了天然良港。1843年上海开埠后，凭借优越的水文条件，北外滩码头林立、仓库栉比，江面上商船终日穿梭不止，成为当时上海最重要的面向世界的水路港口，发达的海运贸易推动了地区工业、邮政、商务、市政、对外交往的急速发展，北外滩由此崛起，航运中心的地位从此奠定。

北外滩历史照片

依托优越的地理区位、独特的历史底蕴和丰富的滨水资源三大优势，一直以来北外滩是城市中心区内的重点建设和发展地区。2007年以来，以航运、金融为产业主导发展方向，地区城市更新由滨江向腹地逐步推进。第一阶段，聚焦滨江第一层面，主要是东大名路—杨树浦路以南区域，建成了包括国客中心、国航中心、世茂中心等标志性建筑；第二阶段，围绕东长治路，建成了白玉兰广场、星港国际中心、一方大厦等商办建筑，在建上实中心等项目。以这些空间为载体，已有众多知名航运、金融企业和机构入驻北外滩，地区产业集聚效应初步显现。

北外滩现状（来源：上海虹口公众号）

新时代背景下，北外滩作为与外滩、陆家嘴共同打造“黄金三角”核心商务区的战略高地，是上海“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区之一，必须提升发展理念、建设水平和管理模式，将北外滩建设成为长三角区域城市发展及全球城市建设的标杆。

地区规划设计鸟瞰效果图

一、围绕金融与航运，谋划地区发展新定位与新功能

贯彻“人民城市”重要理念，落实“上海2035”总规，坚持以发展为第一要务，规划将北外滩打造为：与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅；全球超大城市精细化管理的典型示范区。

基于新的定位，延续地区功能产业基础优势，规划汇聚金融、航运领域的顶级功能，打造集聚、配置全球资源的战略高地。积极争取有助于提升国际金融、航运中心话语权和全球影响力的重大平台设施和服务机构落地北外滩，集中布局在核心商务区和黄浦江滨江沿线，形成体现核心功能影响力的代表性区域。

对标国内外顶级中央活动区和顶级商务区，规划突出复合化的功能导向，商业、文化、酒店等服务支撑功能占比达到近50%。精准匹配高层次企业和人才的需求，形成高品质、多元化的配套服务，对商务功能发展形成良好支撑。其中，亮点功能包括高级别的会展中心、作为商务区智慧引擎的城市大学、多主题文化空间等。

地区规划用地布局图

二、统筹城市更新与历史风貌保护，构建地区标志性空间格局

位于三水交汇处的北外滩，类型多样、风貌突出的历史建筑星罗棋布，现状的道路基本完整延续了租界时期形成的道路网格局，集中体现了上海市近现代历史文化及海派城市风貌特征。地区内现有2片历史文化风貌区和30个风貌保护街坊。

新建开发与历史保护并重，规划形成“一心两片、新旧融合”的总体格局。中部核心商务区内，突出TOD导向，高强度紧凑开发，打造高层建筑群，核心区建筑规模占全域建筑规模的近40%。两翼提篮桥、虹口港历史片区内，则延续低层高密度的历史肌理，调减了既有控规中的规划高层建筑。划定肌理保护范围，明确空间格局保存较好、保护建筑和其他历史建筑相对集中、需要开展整体成片保护或者空间肌理修复的区域对象，鼓励通过多元的肌理规划设计手法活化更新历史空间，在保护传承历史文脉的前提下使其适应现代功能使用需要。

地区规划总体结构图

三、从地区能级出发，塑造层次丰富、特色鲜明的滨江天际轮廓线

根据黄浦江流域地标高度分级，规划在陆家嘴、外滩和北外滩组成的黄金三角地区，形成一个体现地区能级的城市制高地标群。陆家嘴以上海中心（632米）为统领，已经形成了上海城市中心的形象标志。外滩作为历史风貌保护区，建筑总体高度平缓。因此，规划在北外滩内新增布局400-500米的超高层建筑，与陆家嘴的三个超高层建筑以及东方明珠共同打造制高地标格局。

通过多视点、多方案模拟分析，确定北外滩新地标高度控制在480米，且布局在东长治路以北的第三层面。从金牛广场所在的最佳展示点眺望，浦江两畔的高层建筑共同形成微笑天际曲线。

从金牛广场视点看微笑曲线

从标识性、曲折度和层次感三个美学原则出发，打造北外滩的标志性天际线。围绕新地标和白玉兰广场，构建两组高层建筑组群，按照1:1.2～1.5的高度比例布局若干300～380米、200～250米两个层次的建筑，高度依次向滨江跌落。

核心区高层建筑布局引导图

四、凸显活力与魅力，打造“最高标准、最好水平”的核心商务区

建设全天候的立体街区。打造全长约3.5公里的二层步行系统，串联主要轨道交通站点与商务楼宇；在商务楼宇和连廊衔接处，鼓励布局活力开放的公共功能和活动场所；在连廊节点位置，提供遮阳、座椅、公共艺术等设施，满足休憩、观景等多样化的活动需求。地下空间整体设计与开发，地下一、二层以商业、文化、体育、办公等公共功能为主，新建公共功能区域地下整体连通。设置穿越街坊的地下公共通道，以最短距离联系轨交站点与主要建筑。

新建北外滩中央公园。在高阳路两侧规划新增纵贯核心区、直达滨水区的北外滩中央公园，规模约6公顷，与立体慢行网络结合，打造高品质、宜亲近的绿化空间体系。绿地内，结合地下空间设会展中心和体育中心，植入景观地标，引入主题文化活动。绿地周边打造商业文化功能界面，绿地与街道空间整体设计，成为北外滩标志性公共空间。

核心区总平面图

规划地面无车区和慢行优先区。大区域内通过提升区域快速交通、分离过境交通等方式优化交通组织。核心商务区内强调公共交通导向，控制停车数量。核心位置规划一个约23公顷的无车区，将街道空间还给行人，形成最为活跃的公共中心。无车区外围为慢行优先区，强调地面交通稳静化。

慢行优先区与无车区范围图

构建小尺度、高密度的街巷格局。以100～150米为间隔，形成核心商务区慢行路网。保障轨交公交站点、公共开放空间、主要公共节点间的便捷路径联系。打通垂江慢行通道，增加东长治路的跨街设施。增强慢行系统连续性，引导相邻街坊慢行通道端口就近设置。

核心区慢行网络示意图

发挥历史建筑的“触媒”作用，塑造独特文化形象。历史建筑保护和活化利用强调公共导向，未来将置换更新为文化、科研教育、商业、办公和酒店等功能。

核心区历史建筑功能活化方案

实施进展

北外滩的建设正在按照规划加快推进。目前，国客中心880米滨江岸线贯通改造、世界会客厅等一批重大项目已经完工，新地标在内的多个地块已正式出让。预计今年北外滩将在金融、航运等领域吸引一批优质企业和功能性机构入驻。

地区规划设计鸟瞰效果图

文章来源：上海规划资源