规划解读丨《银发人的梦（一）》水碓子老旧小区改造项目-规划问道

我是规划师

随着新型城镇化的纵深推进，城市发展由外延扩张向内涵提升转变。以老旧小区为代表的城市有机更新，立足于人民群众日益增长的美好生活需要，对构建新发展格局具有重要战略意义。《北京城市总体规划（2016年-2035年）》提出，统筹推进老旧小区综合整治和有机更新，提升环境品质和公共服务能力，建立老旧小区日常管理维护长效机制。

水碓子老旧小区以补短板、提质量、增活力为设计理念，从完善的基础设施、宜人的公共空间、完备的服务体系、现代的治理体系、共同的社区文化五个方面，打造“完整社区”。

一项目背景

水碓子社区，北至团结湖南路、西至团结湖路、南至朝阳北路、东至水碓子东路；距CBD核心区约1.4千米，距东三环450米；社区包含水碓子小区与水碓子西里小区，总占地面积约9.18万平方米、总建筑面积约12万平方米，共有31栋住宅、2235户居民。

水碓子社区始建于上世纪50年代。当时新中国刚成立不久，正在开始大规模经济建设，城市住宅面临严重短缺，建筑业发展落后，我国开始从苏联建筑工程专家学习技术经验，建立并推行“发展标准化生产、机械化施工、标准化设计”的建筑工业化模式。水碓子社区正是当时的试点工程之一。1964年在水碓子小区试建了两个建筑群，将振动砖板试点工程进行扩展。设计结合装配式建筑特点，建筑体型简单整齐，纵墙与横墙全部对齐贯通，外墙用非承重的轻质保温板，对开设门窗洞口及安排阳台位置也有较大的灵活性。1981年，与团结湖相邻的水碓子西里小区建成，包含了4栋当时为数不多的小高层住宅建筑。

因此，初到水碓子社区，首先能感受到一种时空的跨越感，能感觉到我们在见证共和国住宅发展历史的一部分。社区里绿化非常好，树木非常高大，是真正的“绿树成荫”，居民以中老年人居多，遇见初次来访者还能攀谈几句；小区里的建筑、室外道路、场地和构筑设施等能看出来经过了六十多年时间的沉淀，和紧邻的繁忙的CBD对比起来，时间在这里变得很慢。

二改造任务

水碓子小区内有8栋“筒子楼”经鉴定为D级危房，亟待改建。此8栋楼内均为非成套公租房，建于1962年至1968年间，总建面为3.48万平方米，共涉及853户居民（下图中红色标记所示）。

水碓子小区8栋“筒子楼”现状

水碓子西里小区内有4栋多层住宅楼（1#、5#、9#、13#四栋），是始建于1960年的预制大板装配式实验住宅。经检测，其结构安全性已不能满足现行规范要求，亟待加固改造。

水碓子西里小区多层住宅现状

三项目实施方案

结合水碓子项目实际情况，按照政府相关政策及指导意见，制定项目整体实施方案思路，要点如下：

“综合整治+危楼改建+运营管理”一体化实施，一张蓝图干到底，确保项目改造效果，实现社区长效治理。

社会机构积极参与，改造“成本共担“、资金“多方筹集” ，确保项目快速启动。

落实“减量”发展规划，充分利用地下空间，补足社区配套，完善便民服务功能。

多方联合，优势互补，落地“投资+设计+建设+运营”全流程解决方案。

四设计理念

补短板提质量增活力

补短板

解决现状公共服务不足，配套功能分散的问题，通过梳理交通体系与室外空间肌理，整合并设计出无障碍老幼活动场地、与绿化结合的安全漫步空间、社区文化展示与交流空间、绿化停车位、集中非机动车停车空间等，极大提升居民生活便利性。

补充配套功能示意图

提质量

为提升853户非成套住户的居住条件，重新设计的住宅楼栋按现行公租房标准，采用模块化全功能成套户型，建筑面积标准从35平方米-80平方米共分9档，与现状住户标准一一对应，每户住宅均满足大寒日2小时以上日照标准，户内居室空间自然采光通风条件优良，解决原住宅楼部分北朝向住户终年不见阳光和户内通风条件不佳的问题，住宅楼每单元均设置电梯，围护结构保温节能性能优良。