规划问道“三旧”改造是广东省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径。根据“三旧”改造相关文件规定，凡实施改造的“三旧”用地，必须是已完成地籍调查和确权登记的地块，做到土地权属清晰，权属界线准确，地类用途明确。
在“三旧”改造实际工作中，土地权属普遍存在权益主体多、成因复杂和时间跨度长等问题，是“三旧”改造项目推进的痛点之一。本文结合“三旧”改造工作中遇到的土地权属问题和处理经验，浅析土地权属问题解决的工作思路。
“三旧”改造项目存在的土地权属问题通常可以归纳为土地所有权问题和土地使用权问题。土地所有权问题包括政府和村集体两个权益主体，涉及历史征地遗留、土地置换争议、不动产登记等成因；土地使用权问题包括政府、村集体、镇（街）村办企业事业单位、各类工商企业（包括国有、集体、私营企业、个体工商户、外商投资企业、股份制企业、联营企业等）、村民等多个权益主体，涉及闲置土地、前置审批、征地补偿、权益抵押、边界不清、宅基地争议等。
对土地权属状况的关注应贯穿于旧改项目始终，土地权属问题对标图入库、用地报批和产权注销等环节均有影响，进而影响土地供应。
结合以往权属问题处理经验，可从采集信息、梳理业务、判断年代、寻找症结、提出策略、明确方案六大方面探索土地权属问题解决思路。
通过开展不动产权籍调查、查档、访谈等途径采集地块信息，了解权属问题成因和各方诉求。
根据初步掌握的信息，梳理地块权属资料，提取关键节点信息，形成权属业务逻辑线。
结合业务逻辑线，依据不同的历史阶段土地管理的法律法规，分析业务节点发生的时代背景。
以尊重历史为原则，分析地块用地手续未完成的成因，寻找问题症结。
基于问题症结，依据相关职能部门的处置意见，结合相关经验，从存量建设用地再利用角度提出可行性方案。
（1）申请办理集体土地所有权首次登记
对未产生实质性征地业务且土地所有权未发生变化的，可由村集体经济组织申请办理集体土地所有权首次登记。
（2）申请办理集体建设用地使用权首次登记
对于已经建成但因各种原因未完善集体建设用地手续的，可针对具体成因按规定完善用地手续后，申请办理集体土地使用权首次登记。
（3）申请办理国有建设用地使用权首次登记
对已经发生实质性征地业务但因各种原因未完善国有用地手续的，可针对具体成因按规定完善国有用地手续后，申请办理国有建设用地使用权首次登记。
（4）申请办理不动产权变更登记
对于因未及时变更或坐标误差等造成集体土地与国有土地重叠的，可按照现场调查的实际情况和房地测量后，经村集体经济组织或国有土地使用权主体确认，按规定申请办理集体土地所有权和国有建设用地使用权变更登记。
通过与多方土地权益人有效沟通，并征询相关职能部门意见后，形成解决方案落地实施。
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专题
原文始发于微信公众号（国地资讯）：如何破解“三旧”改造中的土地权属难题
