老旧小区更新改造 南京积极探索先试先行

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居住类地段更新与民生关系最密切、更新需求最迫切，是建设以人民为中心的宜居城市必须攻克的问题，但这类用地产权关系复杂，涉及居民多，更新难度高、投入大，是最难啃的硬骨头。这一与民生关系最为密切的城市更新类型，需要从尽力而为、量力而行的角度整体创新实施制度。

基于此，市规划资源局、市房产局、市建委联合印发关于《开展居住类地段城市更新的指导意见》的通知（宁规划资源〔2020〕339号），着力解决居住类地段改造中遇到的土地、资金等瓶颈问题。政策从多元实施主体、等价置换安置、两轮意见征询、全面政策支持等方面，打通了原权利人自主参与、自下而上有机更新的实施路径。此外，针对危房治理、既有住宅增设电梯、存量房屋改建租赁住房、历史地段微更新等居住类地段更新，我市也相继发布了系列政策，确保各类更新项目有章可依。

❖《开展居住类地段城市更新的指导意见》（宁规划资源〔2020〕339号）

❖《居住类地段城市更新规划土地实施细则》（宁规划资源〔2021〕478号）

❖《南京市住宅类危险房屋治理项目规划审批与不动产登记管理工作的意见》（宁规划资源〔2020〕411号）

❖《南京市既有住宅增设电梯规划管理办法》（宁规划资源规〔2021〕1号）

❖《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》（宁建质字〔2020〕442号）

❖《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》（宁规划资源﹝2020﹞709号）

雍园41号小区于今年1月完成出新改造，项目坚持党委领导、政府推进、社区搭台、多方参与的思路，探索形成多项目统筹、多设施共享、多角色参与的老旧小区综合改造工作模式。

坚持系统思维，统筹梅园片区环境整治和小区改造出新，整体提升小区及周边环境。围绕便利化、适老化、安全化、环保化、美观化、特色化的“六化”综合改造理念，实现小区由外及内的“蜕变”。如适老化改造中的加装电梯工作，坚持“宜装尽装”原则，极大地方便群众日常生活。

坚持“共建共治共享”理念，在方案设计、施工过程中，凝聚社区规划师、居委会、设计和施工单位、居民，开展多轮意见征询工作。坚持“有事好商量”，针对居民关心的非机动车车棚问题，经过4轮居民议事会和3轮入户方案后，根据群众需求，为每户设置了包含充电桩、储物功能、非机动车停车功能的装配式、模块化开敞式车棚。

统筹小区改造和社区治理，软硬件全面提升，建立智慧化运营管理系统，集成智能门禁、人脸识别、消防预警、物业报修等应用，实现云端同步、数据共享。以小区改造为契机，充分调动居民参与社区治理的主动性和积极性，推动小区居民共治共享。

树德坊片区位于秦淮区淮海路和双塘巷的交叉口，东临双塘巷，南临淮海路，西临淮海路变电站，北临游府新村。树德坊作为陈调元旧居，也是仅存的几栋“石库门”风格建筑，具有很高历史价值。2009年列入南京市重要近现代建筑群，2014年被秦淮区文化局认定为不可移动文物。该区域有4幢二层砖木结构房屋和少数老旧平房，建筑面积约2144平方米，建成于1938-1945年，共有住宅62户，平房4户，现有居民约160人。经过80多年风雨，此处房屋损坏严重，缺乏厨卫设施，存在屋面渗漏、墙体开裂、门窗变形等问题。2019年，该4幢住宅被鉴定为C级险房。

更新前后对比图

项目在恢复石库门建筑特色的同时，对建筑的抗震构造、木楼面的承载力、木檀条的承载力、混凝土露台的承载力和耐久性等方面进行加固和修缮。同时，将房屋原来的违章建筑拆除，统一采用轻质材料新建可逆式的厨卫设施，开创南京市非成套文保房屋增设厨卫设施的先例。此外，改造方案中整体考虑了片区外墙、地面、强弱电序划、大门、门禁系统、停车棚、雨蓬、晒衣架、空调外机罩、休闲座椅、太阳能路灯、垃圾分类、增设广告宣传栏及花箱绿化景点等内容。项目将环境优化提升和危房整治相结合，实现片区环境面貌、生活品质的双提升。

改造后的老房子实现了“颜值和内涵”双提升。整洁的道路、清一色的米黄色墙面清新典雅，还有灰瓦覆顶。树德坊片区危房治理不仅让南京近现代历史文物能够“应保尽保”、修缮，而且消除了房屋安全隐患，让古建筑走进人们的视线，留下城市不可磨灭的记忆。