国内旧城微改造政策创新趋势与案例思考

朝阳区劲松小区是北京首个引入社会资本改造的小区。该小区位于北京市东三环，靠近CBD区域，建于70年代末，共有43栋居民楼，老年住户比率约40%。2018年，劲松街道引进愿景集团参与劲松一、二小区示范区改造。

除财政资金担负社区基础设施改造费用外，愿景集团投入约3000万元，利用低效用地新增社区图书馆等公共服务设施，并将原停车棚改造为含停车、老年食堂、社区超市等在内的复合型便民设施。同时，劲松街道对愿景集团设置了为期三年的物业扶持期，保障一定时期的投资与收益平衡。第四年起，愿景集团即可通过物业费、停车费、政府补贴及低效空间再利用等方式实现社区可持续运营管理。该项目通过引入社会力量，主导了从规划、设计、施工到物业管理的全流程，有效保障社区长效运营管养。

西城区真武庙五里三号院是北京首例通过“租赁置换”改造为公寓的小区。该院位于金融街附近，建于上世纪80年代，物业缺失、环境杂乱、楼体老旧等问题突出。

2020年，西城区住建委正式引入愿景集团进行改造。根据原居民不同需求，愿景集团通过租金置换、改善置换、养老置换等多样化方式获取三号院老旧房屋的长期租赁权，并在不改变产权和原有房屋结构前提下，改变建筑使用功能、加强安防设施、规整楼道线缆、改造建筑立面，将老旧房屋升级为人才公寓。

该项目以房屋市场化租金为基础实现租赁置换，通过精细化运营提升住房产品溢价，得以长期平衡社区公共空间改造和运营管养成本，居民居住需求因此得到有效匹配，生活水平得到极大改善。

上海出台《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》等政策，对建筑结构差、安全标准低、无修缮价值的不成套职工住宅和小梁薄板等存在安全隐患的房屋，允许拆除重建；对确无条件实施拆除重建的不成套职工住宅，通过对房屋加层扩建或在北侧、南侧加建，完善厨卫使用功能的“贴扩建”改造。

曹杨一村是上海首次采取“贴扩建”方法对老公房式的历史保护建筑进行改造。由于厨卫合用、房龄老旧、结构不稳、设备老化、违建较多等问题明显，2018年曹杨一村提出采取贴扩建等方式进行住宅成套化改造，在建筑间距系数和建筑总平面轮廓形制不变、整体外观和原立面相近前提下，加固地基，重新布局楼梯通道，北立面内凹尺度加大并增设8平方米独立厨卫，最大限度改善老百姓居住空间。

重庆提出《重庆市老旧小区改造提升规划设计指引（征求意见稿）》，老旧小区建筑可进行合理功能转变，优先用于补充社区公共服务设施、公共空间、停车设施和物业管理用房，可用于养老、医疗、健身、展览、办公、商业等功能；并进一步从区位、功能业态影响等方面明确老旧小区内可进行功能转变的具体情形，如在面向人流密集的开敞空间、临生活性主次干道允许底层住宅转变为商业、展示展览等功能。

广州作为老旧小区改造试点城市，2018年以来连续三年将老旧小区微改造工作纳入本市十大民生实事任务，取得较大成效，但也面临着改造成果难以长期维护、城市政府财政压力大的挑战。因此，“十四五”时期有必要积极引入社会资本，积极探索旧城微改造新模式，加强配套政策创新，补齐民生短板，增强社区自我“造血”能力，更好推进广州旧城微改造可持续发展。建议政策创新重点关注以下几个方面。

引入社会力量参与老旧小区改造和运营，鼓励企业通过“带资金”“带技术”“带设备”“带服务”等资源要素，盘活社区闲置空间，增加服务设施，补齐民生短板，并鼓励以一定的有偿服务，实现微利运营，平衡改造成本，反哺社区全周期管养，减轻政府财政负担，提升社区服务水平和管理能力。

考虑到旧城区（54平方公里）整体密度高、强度较大、开敞空间不足，且有相当一部分与历史城区、历史文化街区等叠合，建议优先通过既有建筑转变使用功能的方式增设服务设施，满足民生改善需求的同时有效激发社区活力。相较之下，番禺、白云、花都等外围地区可利用的存量空间资源相对充足，改造更容易满足规划、建设技术条件管控要求，因此可在既有建筑转变使用功能的基础上，组合采取既有建筑改扩建、低效用地新建设施等方式，补齐社区服务设施短板。

广州旧城内集聚大量1990s年代以前建成的居民自建房，其消防安全、结构安全隐患较为突出。因此，有必要在控制拆建量的前提下，探索建立常态化的旧城老、破、旧房更新机制，联动规划、建设、城管、消防等多个职能部门，优化完善行政审批管理，为居民通过改造、重建等方式提升自建房安全性和品质化提供实施路径。