规划问道
编者按
2022年7月12日，首届北京城市更新论坛举行，论坛上表彰了16个北京城市更新“最佳实践”项目和18个北京城市更新“优秀案例”，其中，清华同衡有幸参与7项，包括“最佳实践”5项和“优秀案例”2项。据此，播报编辑部特推出北京城市更新同衡实践系列文章，分享最佳实践和优秀案例，寻找城市更新探索的方向。首篇带您了解朝阳区丽都国际街区城市更新项目。该项目以高水平、精细化城市设计为引领，以多元主体共建共治共享为基础，通过道路、公共空间品质提升激发区域全面更新，遵循建管并重，建立贯穿设计、建造、运营和城市管理的全过程更新与营造模式，重新塑造人与自然、人与城市的和谐关系。
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一、基本情况
丽都国际街区位于朝阳将台地区西部，西邻机场高速，南临四环路，总面积约75公顷。该地区以始建于1981年的中外合资丽都饭店为核心，形成了北京最早的涉外商圈，周边有第三使馆区、798 艺术区、电子城IT 产业园区等，区域内办公、酒店、医疗、教育和国际居住社区高度融合，餐饮、文化等配套齐全，区域内包含丽都花园和四得公园两大城市休闲公园，外围环绕近10 万平方米的森林防护绿带。
将台乡与丽都街区周边概况
经过近40年的发展，这里已经成为北京地道的多元综合国际街区，但城市问题也随之凸显：交通不畅、公共空间杂乱、产业业态衰退、经济活力不足，整体区域亟待更新提升。
丽都街区改造前问题与需求
二、设计建设实施过程与经验
总平面图
2019年朝阳区启动了丽都地区城市更新一期项目，更新建设以城市设计为蓝图，以织补道路路网、串联绿化体系、提升街区特色、凝炼建筑风格、塑造特色场所、完善区域设施六大措施，实现了活力共享、开放多元的综合新型国际街区。在设计建设实施的过程中，总结出以下经验。
2.1 注重城市设计引领和贯彻实施
一是加强前期沟通调研。团队2017年在当地花了整整半年时间反复踏勘现场，梳理分析现状问题，逐一走访商圈内各企业单位，对接公共空间使用上的困难问题，前后共出具了大小50版设计方案。
二是注重街区整体和精细化城市设计。在问题诊断评估基础上，整体策划街区的景观环境、街道界面、公共场所、道路交通、慢行系统、商业业态，分步联动实施。道路路侧空间、企业前场空间，商户门前绿地、沿街的栏杆和台阶等全部纳入设计视野，量身定制符合整体风格且利于实施的方案。
三是建设、运营全过程始终坚持贯彻城市设计方案。乡政府和设计团队全周期把控方案，排班到现场盯施工，力争每个细节都按照设计方案实施，丽都一期的城市设计实现率基本达到 90%。后续，设计团队还将制定《丽都片区精细化设计以及管理导则》提供给企业、商户，对更新提升的材质、色调、风格、招牌、前场空间的景观建设做出指引，实现设计理念的坚持和延续。
前期团队现场调研、会议商讨
2.2 融合生长的设计理念+生态低碳的新技术工艺
设计在尊重丽都四十多年形成的国际多元的人文，商务、生活方式，这里的生态环境底蕴的基础上，突显融合这里地道的国际化基因，低密度建筑，小尺度街区，大尺度的自然生态环境，在建筑色彩、植被配置和艺术装置的使用上保持这里独有的静谧、优雅、和谐、从容的气质，创造喧嚣都市之中的一片安宁之地。
丽都会客厅外立面欧式“圆拱门”及丽都地区标志
区域原有树木植被全部保留，所有场所都采用裁剪式设计，配以新栽植的大片草坪和绚烂的开花植被，营造了开敞风格、自然风格、意境风格的主题小公园。
丽都花园西路绿化空间改造前后对比
丽都花园西路草坪与植被设计
新增的步道、铺装材料全部采用环保低碳材料，透水混凝土系列材料与土壤结合，全部达到100%透水功能，艺术化巧妙化地实现了海绵城市设计。
丽都街区步道设计
2.3 丰富和拓展公共空间功能，营造高品质场所和人性化的公共空间
丽都街区无边界设计与弹性设计的理念，打破街道单一的通行功能，把广场、活动场所、艺术展示等多元功能与街道完美融合。
一是赋予街道更丰富、灵活的交往功能。丽都花园北路更新后除了发挥城市支路的作用外，还承担了丽都地区“城市客厅”的功能。设计团队利用道路中段两侧设计了彩球墙和镜面墙，日常可以设计标语，开展互动宣传。特定时期可阻断两端的道路交通，这一局部路段就会变成一个街心广场，开街以来，这里举办了丽都露天音乐电影周等多场有影响的活动。
丽都花园北路街道广场改造前后对比
露天广场平时使用与节庆使用
二是将防护林打造为群众家门口的城市森林公园。丽都地区西北侧的机场高速沿线原有一片很宽的防护林，没有道路、路灯、座椅等任何设施，人迹罕至又疏于养护。设计团队结合周边居民需求，利用林下空间增设漫步道、环形长椅等，形成了一处约 6 公顷的城市森林公园。
丽都文投环路绿道前后对比
城市森林公园中的环形长椅和观鸟台
三是开放绿地，延伸步道，增加休憩空间。设计团队主张开放丽都广场外侧的破败绿地，将原来裸露的地面、残缺的草地进行修补，适当增加透水铺装，设置水雾喷泉，在树龄长达三十年的侧柏下设置座椅，成为休憩场所。在丽都花园北路，两侧原来商铺前不能进人的绿篱被移至行道树下，有效隔离步行空间与机动车道，拓宽人行步道，抹平路牙石，整个空间更加亲切宜人。
丽都广场外侧绿化空间改造前后对比
丽都花园北路改造前后对比
四是增设儿童游乐场所。将儿童友好理念融入设计中，充分利用现有空间，在绿化条件不佳的管线集中区域建设微山坡、滑梯等儿童游乐设施，满足了儿童休闲娱乐需求。设计团队还细致地为游戏场地内的树干包上一层软绳，避免孩子们在游戏中磕碰受伤。
丽都花园西路儿童活动场地改造前后对比
五是打通企业围墙，打通片区微循环。通过拆除围墙，将企业内部道路与主干道连通，变作公共路网，理顺企业内部交通循环，也有效缓解了支干路拥堵的交通。设计团队与将台办事处对片区企业一一进行走访，这不仅使企业的需求与意见被融进设计方案，同时拆除围墙建设小街巷的费用也由企业自行承担，陆续打通的8条小路网中6条巷子均以企业名字命名。
2.4创立城市管理新机制，搭建政企沟通新平台
项目实现了政府主导，联合第三方运营，引领区域共同建设、共享资源、携手运维的全生命周期城市更新建设模式。丽都花园北路与芳园西路路口800平方米的“丽都会客厅”，既是敞开大门为市民提供歇脚的地方，也是丽都商圈的综合服务中心，作为丽都商圈管理办公室，其与企业联合成立的商圈企业联合会及各类专业组织，构成了区域多维度、多层级的共商、共建、共享、共维的可持续模式，确保设计建设与运营管理同步。
丽都片区管理办公室外观、内部
丽都还对维护城市更新成果的长效机制进行了可持续探索：乡政府实施精细化管理，组织属地企业共同制定社区营造规则，将综合执法、交通巡防等职能部门下沉，增设专职管理人员，成立精细化管理专班，推动城市管理从“运动式整治”向“日常化精治”转变。
三、实施成效
项目已于2020年底改造完成，达到了首都街区更新从空间到功能到城市管理的全面城市更新建设，街区面貌和活力有了较大改变。实施成效主要有以下四点：
1）社会资本全面投入：更新充分挖掘区域经济潜力，社会资本持续投入，4年来更新带动激活社会资金投入共计17.5亿元，其中商户和物业企业在空间改造方面就投入了2.37亿元，实现了政府小投入撬动企业大投资“以一带十”的城市更新良性发展。
2）产业业态显著提升：街区企业总数、员工总数、商业店铺都有50%左右的增长，商业体验更加丰富，零售业增长近一倍。国际顶端影视文化产业、金融商务办公产业、创新科技产业、高端餐饮企业纷纷入驻，产业集群优势凸显，形成了商业服务业、文化艺术产业和科技服务业的优势产业。
更新后，片区内涌现新的高端餐饮、商业店铺
3）交通拥堵有效缓解：利用机场高速绿化隔离带等林下作业道、坝河巡河路原路由，打破行政区划和管理体制，建设由机动车单行道、自行车道和人行道组成的丽都文投环路1.5公里，贯通南北，是丽都交通微循环重要组成部分；通过拆除封闭围墙，打通微循环街巷共8条，有效缓解区域交通拥堵。
原坝河巡河路、林下作业道被打通为文投环路
4）环境品质极大改善：构建完整城市绿地及公共空间网络系统。增加近2万平米的街头绿地和公共空间，6万平米的城市森林公园，1.3公里长的城市绿道。街区活力全面激发，在片区内布置的11个行人流量监测点，记录到建成后的步行人流量较之前增加6倍，近一年中共记录人流量638.7万人，日均1.75万人，即便在疫情影响下，人流量增长明显。
片区内行人流量监测点
结语
通过城市更新，让未来产业业态自然迭代和升级，生态环境达到生态系统服务，人居健康活力多元自然，增加城市弹性，实现自然生长。
相关链接
清华同衡多个项目入选北京城市更新“最佳实践”和“优秀案例”
编辑/排版｜王淑芸
封面图/图片｜郑慧晴
供稿｜清华同衡 详细规划研究中心
原文始发于微信公众号（清华同衡规划播报）：朝阳区丽都国际街区城市更新项目 | 北京城市更新“最佳实践”
