观点集锦 | “规划设计咨询赋能城市更新行动”主题论坛

卓健

同济大学建筑与城市规划学院城市规划系，系主任，教授

上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会，主任

《更新理念，融合创新》

随着我国城镇化进程步入中后期，城市空间发展模式将逐步由大规模增量建设转变为存量提质改造和增量结构调整并重，城市更新在的重要度不断提升，已成为地方政府议事日程上备受关注的议题。城市更新并不是一个新的概念，但在新时代背景下，首先需要更新我们的思想认识，重新认识城市更新的内涵和意义。首先，城市更新是城市历史发展阶段的转变。城市空间的增量发展模式是不可持续的，城镇化进程必将转入存量提升阶段，这是我国城镇发展转入成熟期的标志。前阶段许多城市虽然进行了城市更新，但现阶段的城市更新将更加复杂、更为综合，深度和难度也更大。其次，城市更新是城市发展目标的转变。以“人民为中心”的发展理念将更加关注城市更新的公益性和公正性；生态文明建设的发展导向将更加关注修复人与自然的关系，形成和谐共生的生态宜居环境；高质量发展是绿色低碳可持续的发展模式，城市更新要保护下一代城市居民的福祉。再者，城市更新是城市发展方式的转变。在推动城市结构优化、功能完善和品质提升的过程中，工作重心将从阶段性建设转向全过程治理，围绕城市资源要素的配置运营和价值提升，建立“政府引导、市场运作、公众参与”的、多主体协同的可持续实施模式。

规划设计咨询作为城市更新决策的关键技术支撑，首先需要在观念认识上破除思想桎梏。应运而生的上海城市更新研究会规划设计咨询工作委员会将致力于转变规划设计理念，突破专业领域界限，打通设计咨询各技术环节，实现跨领域、多学科的协同创新。我们将重点关注3方面的问题：（1）空间治理：城市空间不仅是各类资源的载体、居民生活的场所，也是社会治理的重要抓手和城市更新的基本切入点；（2）新技术赋能：大数据、人工智能、移动互联、云计算等新技术，为今天的城市更新带来了全新的技术手段和治理模式；（3）制度创新：城市更新不仅是城市物质环境硬件系统的改善提升，更需要与之相匹配的政策机制等软件系统的研发创新，制度创新将为城市更新提供源源不断的驱动力。我们期待在大家的关心支持下，共同努力，为城市更新事业贡献绵薄之力！

阎树鑫

上海同济城市规划设计研究院有限公司社区规划与更新设计所，所长

上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会，秘书长

《深入理解，全面参与——规划设计咨询赋能城市更新行动的三个途径》

“城市更新行动”包括“城市更新”与“行动”两层涵义。“城市更新”在学术研究和实践领域中已基本形成共识，尤其从各地出台的《城市更新条例》或《城市更新实施办法》看，其内涵已经相对统一，主要是指对城市建成区内的空间形态和功能进行可持续改善的活动，一般都包括设施完善、功能优化、品质提升和历史保护等方面；而“行动”是指为实现某种目的而进行的有意识的活动。与城市更新相比，城市更新行动更强调其有目的性及组织性，是有意识进行的全方位城市更新工作安排，指导在城市建成区内进行的一系列投资及改造行动，旨在优化城市功能和品质，促进城市的可持续发展。

城市更新行动的核心内容可概括为目标、治理、实施、政策和规划五个方面，分为三个层次：目标引领、制度保障和空间落实。首先要明确更新目标和更新策略，政府的公共财政投入毕竟有限，要吸引广泛的社会资本参与更新；其次是从治理架构、实施流程和支持政策三个方面保障更新目标的实施：优化治理结构，各个更新主体和各个部门要责权利清晰；实施流程要高效便捷，避免因流程不清晰而产生的内耗；出台相应政策支持更新的顺利推动并保证利益的分配公平；最后是规划落实，规划统筹协调各方更新资源，在空间规划中落实各类更新要素。

同济牵头组建的上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会可以组织设计、投资、建设、管理、运营等各方面资源，积极参与城市更新行动的各个环节，主要通过以下三个途径：

一是参与城市更新行动框架的制定：当前很多城市对于如何开展和实施城市更新行动仍处于借鉴和摸索的阶段，尚未形成基本工作框架。委员会可以在在梳理总结各个城市更新试点城市经验的基础之上，针对各城市特点与需求，提出基本的逻辑架构，参与各城市的前期谋划工作中，以专家智库的方式为政府提供顶层设计。

二是对完善城市更新政策提出建议：目前各城市的相关更新政策陆续出台，其中主要以规划和土地方面的政策为主，财政、产权等方面的政策制定相对比较滞后。委员会可以联合法律、金融、建设、低碳等各方面专家，为政策的出台和后续评估提供技术支持。

三是参与城市更新行动规划和设计工作：在城镇建设区内，可开展以梳理低效用地、评估更新潜力、确定更新目标和策略、划定更新区域和更新重点、制定实施计划等内容为主的城市更新行动规划；也可以在项目实施层面，策划更新项目，结合投资主体意愿，谋划更新模式，开展项目设计工作。

刘波

上海市城市更新研究会副秘书长

上海同济城市规划设计研究院有限公司社区规划与更新设计所，副所长

《创新制度供给，转型发展思路，引导大型市场主体参与城市更新》

“城市更新”具有丰富的内涵，我们需要准确理解和定义城市更新，才能更好的为迎接城市更新时代的到来做好准备。不同的城市以及不同的城市发展阶段，城市更新表现出不同的内容和形式。以上海等城市化成熟期的城市为例，城市更新是指根据城市规划和规定的程序，对城市的存量用地、建筑、设施、空间形态和功能，进行保护、整治、改变、改建或重建，实现功能优化和转型的活动。因此，城市更新的对象是存量空间内产权、物业和功能业态等，利益主体分散而复杂，市场主体参与城市更新积极性不高。如何通过制度的创新激活市场主体参与城市更新的积极性，尤其面对大型市场主体，如何释放其资源优势，是当前阶段城市更新迫切需要解决的难题。

以中国交建集团、中国中铁集团、中国建筑集团、宝武集团、山东高速集团等大型国央企为例，这些大型市场主体具备资金优势、基础设施工程建设优势、技术及产业优势、经营管理创新和人力资源优势，在基础设施更新、产业园区更新、城中村改造、片区统筹更新等更新类型上相对其他市场主体具有比较优势。因此，针对如何引导大型市场主体参与城市更新，给出2点建议。

1.创新制度供给。针对投资、建设、运营和整体统筹四个主体角色，创新更新模式的制度设计，包括“财政支持-EPC模式”、“城市更新基金模式”、“跨项目捆绑平衡模式”或“容积率转移模式”、“运营引领、整体运作——ROT模式”、“轻资产运营模式”等。

2.转型发展思路。大型市场主体需要针对城市更新业务特点转变经营管理思路，包括向“投资+建设+运营”一体化的运营型企业转型、由“垫资模式”向多元化投资模式转型、以长效产业运营提高投资资产价值、加强城市更新时代的技术研发创新等。

张恺

上海同济城市规划设计研究院有限公司，

四所所长

《探索城市更新的上海方案，推动高质量发展》

我们这个咨询工作委员会既然立足上海，那么应该多研究上海以及长三角面临的城市更新议题。近几年来珠三角成为城市更新热点地区，有很多创新理念和做法，相比之下上海和长三角的突破不多。随着城市进入内涵式发展，城市更新中出现的瓶颈问题制约了上海的高质量发展，建议委员会今后的讨论可以围绕比较热点的上海城市更新议题。比如随着“留改拆”理念的共识，大量市中心的里弄建筑被保护下来了，这是对上海中心城空间肌理传承的重要成果。但是里弄建筑的规模如此之大，其中大量仍然处在超负荷使用状态，保护下来之后该怎么办，能不能找到能够广泛适用的上海方案，从方法和制度上都有很多值得我们探讨的话题。

张迪昊

上海同济城市规划设计研究院有限公司，景观风貌所所长

《联合创新、多维共治，实现精细化智慧化的城市更新》

很欣慰城市更新有了一个专业的研究交流平台，今天我们探讨研究城市更新的规划赋能，通常规划的视角是比较大手笔，研究大尺度的空间的，而城市更新则是需要深入到细微尺度的精细化系统性工作，需要整合建筑设计、景观设计、策划乃至财务分析等各种专业团队协同配合来实现。二十大报告提出要推进实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市的要求。存量时代城市更新的首要原则就是要做“精”，要以人民为中心，解决人民群众的所盼所想，更新的成效也要以原驻居民的认可度和幸福获得感为考评指标，在更新区域强调艺术性的同时要强调社会面的公平公正，更新绝不是造几个网红景点，或是沿主要界面镶几条金边，需要有纵深，有完整的覆盖面，也包括对隐性的基础设施与城市韧性系统的全面提升。第二是要做“真”，就是要深入挖掘城市本有的特色资源，提供定制化的设计方案，做到对城市历史文脉的充分尊重与彰显，将城市的本真特色风貌与个性展现出来。第三是要给城市增“智”，运用现代的智能技术手段，从前期的策划设计入手，到实施建设与最后的运营管理，从多维的智慧视角解决传统二、三维手法难以解决的问题，比如民生配套设施布局的科学合理性，系统化管理的效率与准确性等问题。城市更新最终要做出一个“活”字，就是通过科学的综合治理方法，在市民与各层力量的广泛参与下充分激发出城市、社区的活力与魅力，实现经济运营健康、城市环境景观怡人、人民安居乐业的目标。

汪劲柏

上海同济城市规划设计研究院有限公司，科研办主任

《城市更新不仅是空间更新，需加强片区统筹、设计孵化、动能创新》

随着城镇化率进入60%+的中高阶段，我国城乡建设的主战场正逐步从增量开发走向存量更新。城市更新不同于净地开发，从项目认知到设计营建都更为复杂。

（1）城市更新不仅是空间更新，而需着眼一系列城市问题的应对。其显性表征是空间衰败，但内在症结常常是社会关系凋敝、经济动能衰弱、基础设施和公共服务设施匮乏，等等，而这些问题的解决，常常不止于目标空间本身。

（2）城市更新需加强片区统筹，而不限于特定的衰败空间单元。更新目标空间大多本身已经老旧衰败，即便更新改造也很难扭转本来的狭窄、拥挤等问题，诸如停车、休闲、新经济导入等都可能因本身缺乏空间而无从下手。若从地块整体乃至周边城区整体来统筹安排，则可能突破地块本身的空间约束，同时带动老旧城区常见的周边零散边角空间的利用升级，形成共赢效果。

（3）城市更新需要多专业、多主体的集成参与，设计师可以提供陪伴式、孵化式服务支撑。城市更新地块常常涉及多元主体产权、多元城市问题，其更新设计需要经济策划、规划、建筑、景观、市政等多专业的集成参与，同时需要政府、民众、专家、企业、利益相关方等多主体的协同治理，设计师可以在其中探索陪伴式、孵化式的设计服务新模式。

（4）城市更新需要融合新经济，不断创新城市空间动能支撑和运维创新。城市更新的最终目的是焕活城市空间。网络新经济曾经对城市空间线下运营带来巨大冲击，但新的网络融合型空间经济模式也在逐步显现。不仅跨域商旅经济已深度融合网络，连在地特征明显的社区经济也日益受到线上带动线下的影响。这些是未来值得关注的方向。

黄震

上海同济城市规划设计研究院成都分院，

常务副院长

《让“城市更新”成为上海城市建设的“护法”》

面对新时代的城市更新，上海城市更新研究会以构建大平台为抓手，探索、总结、实践，形成一套完整的城市更新方法论和工具箱，让城市更新成为新时代城市建设的“沪法”。

“沪”字是缘起，是上海这座海纳百川、百年积淀的近代城市的高度凝练。上海城市更新，首先就要弄清楚什么是上海。同样是城市更新，和强政府推动类型、强市场推动类型的其他城市比，上海城市更新的特色在哪里？应该说从它1843年开埠的那一天起，上海城市空间的演绎就走上了一条独一无二的道路，必须把经济、社会、文化共同推演的城市发展史研究清楚，再来谈城市更新工作的体制设计、创新及其它。同时上海也是全中国的上海，是对标世界的全球城市。研究会做城市更新工作，依托各会员单位、各行业优秀人才和以同济为代表的专业高校，其工作视角可以在服务上海市、引领长三角的基础上走的更远，拓展好外宣，开展双城记乃至多城记，发出上海的声音。

“法”字是规则，是对城市更新行业尤其是传统规划行业提出的时代要求。中国人做事讲究道、法、术相合，类比到城市更新，其“道”已明（方向明确），其“术”有余（技术多元），其“法”不足（规则迷糊）。城市更新工作几乎涉及到了多个行业的运行规则，而目前相关从业人员多数都存在认知短板。财务和法律是影响到城市更新方案策划设计成功与否的决定性条件，但对传统的规划设计行业而言，这两块也是最缺失的知识盲区。尤其是目前与城市建设相关的政策法规、技术标准等，总体形成或者说最近一次修改都处于城市增量开发时代，难以适应现在的 “非拆建型”更新工作。比如涉及到用地性质转化补交土地出让金的土地类政策问题，比如涉及到导入RElTS解决项目融资的资金类政策问题，比如涉及到合理突破技术指标的规划类政策问题，这些往往成为决定项目能否成功的“最后100米”。因此规划从业者必须从新构建跨界且专业思维广度和深度。

陈保禄

上海同济城市规划设计研究院有限公司，

城市开发研究院，所长

《总结上海经验、集成各方力量，共同做好城市更新设计》

 一、上海市的城市更新工作全国起步最早、城市更新成果惠及的人口最多（前后达几百万)、城市更新遇到的难题最硬，上海这项工作在全国是极具代表性的，在居住区更新、历史街区更新、工业区更新、核心商业区更新中都做出了大量启发性工作，但目前在全国的发声不多，影响力与其贡献还不够匹配。上海市城市更新研究会及其规划设计咨询委员会，有义务提炼和总结上海经验，进一步扩大上海城市更新工作的全国影响力，使全国各城市的更新少走弯路、做的更好！

二、今天的报告非常精彩，涵盖了住区更新、更新政策、城市更新中的建筑景观设计乃至集成式设计、核心商业区更新、TOD城市更新、工业上楼、财务平衡分析、市场主体参与模式等城市更新工作需要的多方面工作内容，我认为上海市城市更新研究会及其规划设计咨询委员会就是一个工作平台，需要融合以上各方面的专家，甚至还需要遗产保护、地下空间、城市设计、旅游规划各专业的专家，大家才能共同做好具体的城市更新设计工作！

万勇

上海社会科学院城市与房地产研究中心，主任

《上海旧住房更新的主要路径》

上海旧住房更新包括征收类和非征收类两个大的类型，在过去三十年，形成了“一条主线”与“多条副线”相互穿插的旧住房更新路径。

“一条主线”是指征收类的旧住房更新，即通常所说的“旧区改造”。通过房屋征收（2011年前为拆迁），实行货币补偿或异地安置，以最大程度改善住房条件、优化城市功能、降低人口密度。这是上海过去三十年最主要的旧住房更新路径，前后经历了1992-2000年间以“拆旧建新”为主要形式的365万平方米危棚简屋改造、2001-2016年间实行“拆改留并举”的成片二级旧里以下房屋改造、2017-2022年间实行“留改拆并举、以保留保护为主”的成片历史街区更新等三个阶段。通过征收类旧住房更新，不仅推动了约165万户家庭住房条件明显改善，还使中心城区现代化进程大大加快，城市功能得以优化，城市能级得以提升，生态环境得以改观，公共设施得以完善。

“多条辅线”是指多个非征收类的旧住房更新。通过成套改造、置换腾退、综合改善、环境治理、房屋修缮、设施完善、自发改建、自主交易等众多路径，实现不同程度的居住改善。一是针对里弄与老工房的成套改造，如新福康里等成套改造、承兴里等抽户改造、彭三小区等拆除重建等。二是针对优秀历史建筑的保留保护试点，如思南公馆、外滩源、建业里等以解除租赁关系实施的置换腾退。三是针对老旧小区和旧住房的综合改善，如里弄房屋的消防喷淋安装、老化电线改造、厨卫工程，多层老工房的“平改坡”、“加梯”、楼道整治等。四是针对历史街区的综合环境治理，如“环境示范区”工程、“迎世博六百天行动”、“五违四必”整治、美丽家园建设等。五是针对老旧住房的常态化维护与修缮，如房管、物管单位例行对公房资产或商品房的维修，以及对优秀历史建筑的修缮。六是针对旧住房和老旧小区的公共设施建设，包括通过对老工房进行“综合平改坡”以增加公共空间，或对老旧小区“拔点”增加“邻家屋里厢”、“睦邻生活站”等公共服务设施。七是针对老旧房屋的民间自发维修改建，包括“梦想改造家”、邻里空间优化调整等凝聚民间智慧的自发改建活动。八是其它有机更新的特色化探索，如差价换房、田子坊等“软改造”。这些非征收类的旧住房更新，相比较而言，多属于低扰动、低投入、改善型的有机更新范畴，在大部分保持原有建筑结构、历史风貌、社会生态的基础上，不同程度地改善了原住民住房条件。

赵颖

同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司，副总裁

《以集成式设计理念，推动城市有机更新与活力提升》

今年3月，上海市政府正式发布《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，全面推动上海城市更新有序开展，保障城市高质量发展。方案提出重点开展城市更新六大行动，涵盖综合区域更新，环境品质提升，公共空间优化，历史风貌重塑，产业提质增效，商业活力再造等方方面面，展现出城市更新作为一个有机整体的丰富内涵，涉及到设计咨询产业链覆盖面广的明显特征。

以产业园区的更新为例，这是上海加快建设科创中心，构建产业集聚力和创新动能重要抓手，它的重要意义完全不亚于重点综合性区域和历史风貌区的更新工作。这一过程既需要面对存量型城市产业园区转型进行创新制度谋划，优化产业布局，支撑产业升级扩容，也包含对产业园区的整体空间品质的提升，从而克服城市扩张带来的后遗症，以绿色低碳园区为目标，修复生态环境，完善城市生活配套设施，彰显特色园区城市风貌，有效推进产城融合，服务产业园区人口落地生根。同时还需要依托数字技术应用，关注产业更新对象全生命周期有效运行，提升园区活力指标，实现智慧型园区高效运转模式。

面对这一课题，我们提出以集成式的设计理念，突破传统规划建筑领域的设计专业边界，探索“设计+”的新模式应对城市更新的新命题，打造一个统一整合的、跨专业跨领域的集成化的城市更新服务体系，以规划设计为核心，统筹平衡多专业要素，推动城市有机更新与活力提升。

吕玫

量联行资深董事

《焕新核心商区，迈向国际城市》

上海是国内城市更新最早发起的城市之一，特别在理念创新和示范性项目打造上一直有着很强的引领作用。

近年来，上海的城市更新与城市发展目标、主线的关系日益紧密。于是，我们追溯分析了其它全球领军城市迈向国际化的进阶发展过程，发现一个显著的共性特征，即核心商区通过城市更新重塑和凸显了城市气质、特质，并赋予其长期的发展动能的共性。

仲量联行认为在地化的城市归属感与国际化的时代认同感是核心商区驱动城市发展的两大关键要素和抓手。

基于对核心商区发展的全球实践，我们归纳出了城市更新的五大核心驱动：构建产业生态，驱动多元复合，赋新城市文脉，激活城市空间，整合交通价值。

仲量联行正持续的在城市更新多元主体创新、政策创新、商业模式创新等方面进行探索。展望未来，我们也提出了城市核心商区更新的四大发展趋势：一是“破局”，包括政策性破局和经营性破局；二是“运营”，站位“营城”，实现全周期的统筹管理，并给予运营方更多支持和长期激励；三是“智慧”，基于智慧城市理念的智慧运营管理系统，为城市更新决策实施提供充分支撑；四是“创新”，基于创新思维，构建创新性的更新生态圈。

我们也致力于提供城市更新领域全生命周期的解决方案，希望以更整体化视角、系统化框架、前瞻性洞察，共同推进上海城市更新领域的长效发展。

欧阳柏力

巴马丹拿集团董事

《城市更新与TOD发展模式探讨》

伴随着快速的城市化和人口增长,世界各地的城市都面对着土地和资源稀缺、空气质量恶化以及气候变化变暖等系统性问题。公交导向型发展模式（TOD）被认为是应对这些问题较好的城市发展战略和规划工具之一。它可在城市化、生活质量提升和环境可持续性之间取得较好的平衡。

巴马丹拿集团作为一家历史悠久的国际化建筑事务所，团队通过国内外众多城市规划项目，尤其是香港中环CBD的案例，探讨了TOD规划如何塑造香港的土地最大化利用与促进可持续和宜居的环境之间的平衡。

典型的TOD侧重于减少对私家汽车的依赖，增加以行人为导向的连接和对公共交通的依赖，面对香港地少人多、地形复杂、另可建用地少的不利条件，香港因地制宜创造出具有当地特式的TOD的发展模式。香港中环的各种功能在物理上均以集成式开发并相互连接为原则：住宅/办公塔楼建在零售购物中心和交通设施的上部；所有主要的社区设施、交通资源和旅游景点的规划都在人性化的步行可达距离之内；极高密度、极近距离、极度复合的开犮模式对香港的TOD如此独特和成功至关重要。

香港的TOD也受到高度监管和控制，专注于再生而非扩张。香港的TOD模式很大程度上是由于铁路和物业开发的结合而取得成功。香港铁路公司（港铁公司）在政府的大力支持下（是最大的股东），兼具着房地产开发商、铁路发展和城市更新的多重角色。

综合TOD开犮的国际化经验，希望通过倡导以下6个开发原则，可在未来国内项目中提供更高效、更宜居的低碳生活环境：

1. 多模式交通节点融合设计

2. 慢行系统最大化完善

3. 善用土地资源，鼓励适度高强度发展

4. 通过多层次的网络系统，实现邻里无缝融合

5. 创建生活-工作-娱乐多元化复合活力社区

6. 城市有机更新 –基础建设和发展机遇高质量整合

祁涛

中国建科华森设计上海创作中心，总经理，总建筑师，建筑学博士

《平台赋能，专业融合，探索城市更新新机制新模式》

中国城市化进程进入存量提质发展的新阶段，社会各界关注重视城市更新实践这一新领域、新课题，全国众多城市积极探索，取得丰硕的实践成果。与此同时，由于城市更新实践的多样性、综合性，需要相关行业投入更大的力量去破解城市更新中存在的难点，需要在实践中找到更为有效的工作思路、模式和方法，在这个背景下，上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会的成立具有积极的现实意义。就未来工作的展开谈几点个人认识供讨论：

工作方向，关注城市更新实践中的重点难点。城市的存量更新发展，牵涉各方利益主体；同时城市的发展本身就是政府管理者、市场主体和社会公众等多方合力推进演化的过程。在研究过程中，关注各方在城市更新实践领域的难点和问题，以务实的研究有效引领城市更新实践走向更高质量发展。

工作方法，集合专家智库力量，突出工作的前瞻性和创新性。有效利用好规划设计咨询工作委员会、乃至上海市城市更新研究会的平台优势和资源优势，跨界破圈，不同领域的专家学者发挥各自专业能力加强集中研讨，以工作方法的多维集成，有效应对城市更新实践的复杂性。

工作成果，注重对更新模式的创新、总结和推广。研究从实践中来，结合城市更新实践展开；同时注重总结经验，将城市更新实践中创新的、行之有效的方法理念和措施推而广之，为行业发声，更好地服务存量时代下的城市建设发展要求。

穆春生

建银工程咨询有限责任公司上海分公司，总经理

《以结果为导向，做好城市更新全局筹划》

随着2021年住建部63号文的出台和上海市成片旧改的基本完成，上海市的城市更新开始全面迈进以“两旧一新”为代表的新时代，从“大开大合”到“绣花针功夫”，城市更新进入“深水区”，迫切要求参与主体在项目整体筹划、资金来源保障、项目收益平衡、项目建设管理和退出通道等方向进行更全面以及更具前瞻性的考虑，从而确保项目成功。

这样的大背景下也对参与城市更新项目的咨询服务方提出了更高的要求，除了继续做好做深本职服务工作外，更需要从结果导向和目标导向的角度出发，从更加全局的方面提供服务以适应参与主体更加多元化和精细化的服务要求。

项目实现“收益自平衡”是参与主体长期持续深耕城市更新的基本需求，因此如何算好经济账，各主体和咨询服务方应做好以下工作。首先，明确项目的市场定位和目标客群，了解目标客群的需求和偏好，以市场定客群；其次，分析目标客群的需求确定项目的功能要求，如更新为租赁住房就要考虑租客的生活、社交、出行乃至外卖的功能如何实现，以客群定功能；再次，确定了项目的功能后逐步深化改造方案、设计方案、施工方案、运营方案等，以功能定方案；从次，方案稳定后，需要进行投资分析和财务分析，从而确定投资规模和投资方式，以收益定投入；最后，通过DCF模型和敏感性分析等方式对更新成本进行分解，在更新改造方案和投入稳定的情况下，判断项目合适的购买价格，以成本定买价。

陈蔚镇

同济大学建筑与城市规划学院景观系，教授

《城市更新中“全球感的地方”》

今天7个议题的分享都非常有深度且丰富多维，有几点感触颇深：

第一，在大都市的核心区域，城市更新首先面临的挑战是“地方的消失”，是资本驱动下的权力地景（Landscape of Power）。因此我们倡议书中强调了文化的维度，但这并不是狭隘的历史保护或传统继承。这里需要看到，在全球城市的竞争中，恰恰最核心的内在驱动回归了“地方性”与文化场景，而不是传统城市经济增长模型中土地、劳动力等核心要素。地方—尤其是全球感的地方（global sense of place），不只是作为家园、社区、日常生活空间的“怀旧”地方，带来了都市复兴、创新集聚与新经济萌芽，而城市设计与地方品质也越来越多地成为全球城市竞争中地方经济发展战略的重要考量。

其次，对于传统意义上位于大都市边缘的产业/制造业空间，也需要更思辨的看待，深圳工业上楼等产业升级案例的讨论呈现出当下“由虚返实”总体意识的转变。而关于产城融合或产业社区的讨论，尽管在国内已经历经了相当一段时间的探索，但依然需要从范式创新的角度去思考。例如上海临港新城，规划之初的产城融合可能就面临一些重新需要反思或调整的地方。环绕滴水湖规划建设的居住空间与临港优秀产业工人的所需之间有一定的空间错置，这也是城市更新中相当重要的一个命题。

第三，置身于全球视野，上海大都市是一个极其重要的研究样本，过去的30年，尤其是土地制度改革和住房全面商品化的历程给上海带来了极其深刻的结构性变动，很多实践在开展，很多试错后的经验在探索，包括曾经生机蓬勃的田子坊今天的处境，张园空间运营上的成功和市民的感知，以及老城厢记忆和露香园所喻示的未来，这些话题都值得后续深入探讨。

张锷

同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司，高级规划师

《城市更新话题的辨析与再认识》

1、规划设计赋能城市更新，赋能是关键词！城市更新热门话题也是老生常谈的，城市发展史中就说到了中世纪城市里建设有古罗马时期的房屋也有当时的房子并存，现在看来都很漂亮，整体性很美！历史性和当代性在大部分的城市更新项目中都要面临的选择，这对规划政策的制定有很大的意义，比如说我们经常制定的规划控制导则有没有用合理是否，美学理念正确与否？我建议改为规划指引更好，是一个地域性特点的公众的城市愿景指引，而非控制性又控不住的导则！

2、设计赋能城市更新的参与路径同时可以转向非盈利的目标导向，作为规划设计的智库建议结合研究课题来积极申请，通过城市各方面赞助的学术性基金经费广泛的支撑，来主动参与做城市更新项目的多种可能性设计议题方案，通过展览、媒体与公众和政府决策部门以及商业开发机构的不断交流互动，达到可持续与持续性的推动作用，从而酝酿出正真杰出的高品质的城市更新作品。当下社会并不缺工程师也不缺具体数据的目标，而是缺的是愿景畅想师缺的是美好的普及美的追求和完美的尊重！

3、设计赋能城市更新的模式，我记得亚历山大的《建筑模式语言》中提到的设计模式语言的分类就有上百种之多，其实就使我联想到其实城市更新是一个丰富多彩五光十色的城市发展活动，其发生的机理和机制是无穷无尽的，如何使我们的设计赋能更新模式，其实就是多参与多互动融入社会的生活的方方面面，以开放的接口来赋能，以组织的形式来赋能，以健康的生活方式来赋能！

4、设计赋能城市更新的经济帐，还是要看更新的规模和性质，一般可以分为三个层面来分析。第一个是微观层面的更新，比如一个口袋公园或是一个老厂的改造项目，那这个按照工程经济学的原理就很好来测算。第二层面是街区和片区级别的更新，由于地块范围大涉及产权复杂利益相关方诉求和思路都不同，更新成本大和周期会非常长，那就要通过长期主义的财务模型来考虑拉长盈亏平衡的曲线，运用基金类资金池的投融资模式来考虑更新实施方案。第三个层面就是城市级别的更新行动了，这个时候一般的工程财务模型就会失效了，因为城市政府的财政经济基础是源于税收收入，任何城市更新的活动考虑的出发点一定是从财税角度来判断，政府的工作方法就是运用城市开发政策制定的手段，结合财税杠杆的财务工具来推动城市级别的更新。因此，城市更新的本质是城市发展与衰落的内生动因，而非是造几个网红打卡点就能牵引的，也正是应对了城市更新其实是人类有城市以来，城市不断生长，有机发展的自然属性。