非首都功能疏解与京津冀协同发展近日，广东国地资源与环境研究院承担的《2017年珠江三角洲地区城市地价动态监测分析项目》顺利通过验收。依托于该项目，国地研究院还开展了专题研究《珠三角典型村级工业园转型升级中的土地问题研究》，提出激活“工改工”市场的政策创新建议。
项
目
概
况
《2017年珠江三角洲地区城市地价动态监测分析项目》将珠三角、长三角、环渤海三个重点监测区域的商业、住宅、工业地价进行对比，并结合社会经济发展指标、国家和地方相关政策、城市发展规划、城市建设等作出分析，预测2018年调控政策持续加紧，“租购并举”住房制度加快建立，住房租赁市场加快发展，住宅地价涨幅有望收窄；粤港澳大湾区规划建设的逐步推进将推动商服地价水平持续增长；在城市更新持续进行，广深科技创新走廊规划提出以及特色小镇加快建设下，工业地价有望继续攀升。
专题研究则在对产业发展现状、转型升级意愿、历史遗留问题等调研基础上，从完善集体土地权能和用地、建设手续，研究村级工业园升级改造策略，构建政府、村集体、企业三方利益平衡机制等方面探索创新政策。
研究人员通过走访、座谈、问卷调查等方式进行实地调研，获取第一手定性、定量数据。珠三角早期依靠“三来一补”实现经济的快速发展，在缺乏规划和有序引导的情况下，自发形成了大量村级工业园，村集体缺乏运营管理意识，主要依赖土地和物业租金获得持续稳定的收益，由此产生了一系列土地利用上的问题：用地总规模大、空间布局零散；土地权属复杂、用地手续难完善；产业形态低端、土地利用效率低下；企业用地以中度集约为主，中小企业集群，但产业生态链有待培育。
早期无序经营模式已严重制约后续发展，权属不明晰成为改造项目的“瓶颈”；村级工业园转型升级的微改造模式，在现有的规则和政策体系下处处碰壁；权属零散化导致拆改成本过高。而在产业改造进展方面，目前仍存在制度政策设计与现实情况衔接不足等问题。
基于上述调研和问题分析，建议做好基础研究工作，完善集体土地权能及用地和建设手续；探索促进村级工业园转型升级的政策研究，包括深化土地置换研究，促进土地整合连片开发，探索土地混合出让，实现土地复合利用，设立开发商门槛，对园区运营商实行奖励性优惠政策；构建政府、村集体、企业三方利益平衡机制，扩大改造政策惠及企业范围，探索多种补偿安置方式。
国地研究院近两年还先后完成了《佛山市南海区村级工业园提升策略研究》《东莞市产业类改造政策修订》以及《广州市产业用地指南编制研究》等一系列产业园区更新改造、土地优化利用相关的研究项目，通过最接地气的研究参与产业转型升级和城市更新工作，为政府和企业解决历史遗留问题，科学有序地推进存量用地改造，以富有创新思想的方案支持珠三角地区实业兴城战略。
编辑：王艳阳、林冬娜︱审核：朱晓岚
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