华润置地在城市更新领域的探索始于深圳罗湖的华润中心。2000年华润收购外经贸部仓库，历时3年时间将这一块地更新打造为全国首个以“万象城”为主导品牌的大型城市综合体项目。2007年华润置地开始了对一条村的更新实践，作为广东省最大的整村改造项目，深圳华润城万象天地项目创新了“街区+Mall”商业形态，打造了产城融合示范。由一块地的更新到一条村，再到一个片区、一个城区，华润的城市更新涵盖了历史风貌保护与活化、特色产业升级等多元综合的更新范畴。
当前，我国城市更新行业充满了机遇。首先，城市更新是城市发展的必然趋势。据估算，当前全国建成20年以上、进入更新周期的房屋建筑存量约300亿m2，加之老旧基础设施、公共设施的更新等，预计“十四五”全国城市更新投资规模约10万亿～12万亿元。实施城市更新行动，推动解决城市发展中的突出问题，是顺应城市发展规律、适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然选择。其次，城市更新已上升为国家战略、各地也陆续出台政策落实国家战略，这些都为城市更新的行业发展提供了难得的机遇。
城市更新面临的挑战也不可忽视。一是政策如何落地，即如何综合用好国家政策工具箱、各地城市如何因地制宜制定政策、各地政策的可实施性如何。针对政策的可实施性，以拆除重建为例，在涉及相关利益方的权益确定、权益分配、权益实现3个核心环节，更新政策落地时应做好充分的衔接与落实。二是市场如何开放，各地政府的态度影响了平台公司及国企、央企、民企、外企等社会资本参与的方式和深度。三是政府如何推动，政府组织更新工作面临投放行政力量、解决资金来源、应对市场变化、做好城市经营、维持社会稳定等一系列挑战。四是高质量发展如何实现，高质量发展的目标，要求城市更新从单一的物质空间提升，向推动实现空间重构、功能重组、社会重塑转变。
结合实践经验，建议推广“政府引导+市场运作”的机制。通过政企联动的合力高效运作，可降低行政成本、贴合市场需求、解决前期投入、实现价值最大、减少社会风险并加大公众参与。在该机制下，各方角色分工有所不同，其中政府制定规则，确保政策法规标准规范，保证公平效率；市场主体提供市场化、全方位、全流程服务，实现经济效益和社会效益最大；权利人参与更新全程，获得空间权益的保值增值。
同时，从华润经验看，片区统筹更新模式在实践中也较为可行，即在存量低效用地相对集中的一定规模片区，通过协商式规划，制定综合实施策略和路径，建立涵盖土地整理、规划设计、开发建设、城市运营的全流程更新发展模式。该模式由单一主体协调政府各个部门、统筹各项工作、沟通多元主体，不仅能充分实现政府发展意图，保障社会权益最大，还能充分发挥企业全方位业务优势，实现经济效益最大，并保障实施效率最优。
刊载于《城市规划》杂志
原文标题《社会资本如何参与城市更新》
官方投稿网址：http://www.planning.com.cn
微博：http://weibo.com/cityplanningreview
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原文始发于微信公众号（城市规划）：【学术分享】倡导“政府引导+市场运作”机 制，片区统筹推动城市更新实施
规划问道
