伴随着城市发展由增量转为存量，经济“双循环”“高质量发展要求”背景之下，城市更新由“拆建为主的销售型”迭代为“以人为本的运营型”。基于此，愿景集团认为社会资本参与城市更新需要认识到以下方面转变：一是“改造+运营服务能力”是城市更新产业链中不可替代的重要组成部分，经过多年房地产发展，拆除重建、设计、施工不是难点，让不拆的部分实现持续运营形成自闭环，与拆除部分形成合力，才能掌握现阶段城市更新的钥匙；二是微利可持续发展是城市高质量更新应该坚持的方向，活用政策保障确定性，活用金融工具保障现金流，甚至将超额利润反哺政府、居民和共生商家，打造城市更新良好生态环境，才能实现长远发展。
基于此，实现可持续的城市有机更新，需要建立以下方法：一是需注重党建引领治理，构建基层民主协商管理机制，同时强调顶层政策先行，建立完整更新生态，并达成居民、政府、商家等多方共识的运营前置方案；二是坚持做难而正确的事，依托延迟兑付的PPCt（政府、企业、社区及第三方机构合作）模型，由政府参与前期投入改善地区环境，企业后期投入实现商业运营坪效增加实现增量收益，建立全程陪伴式的一体化服务微利可持续模式；三是建立民政企共谋、共识、共评的实施计划，满足不同主体的实施需求，算好自平衡实施的共利总账，其中包括民、政、企三方的共利总账、打捆算账自平衡更新单元的大账、单个项目的中账、可持续运营的小账，并分段实施、试点先行。以上有机更新方法已经在愿景集团参与的北京劲松、济宁任城区、重庆九龙坡、深圳元芬、长沙文昌阁等案例得到体现，探索了从资产运营出发、通过改造和赋能让消费升级，提升运营收入以实现项目自闭环。
最后，针对社会资本参与城市更新的有效路径，需要注重两个可能性：一是社会资本参与城市更新的金融模型可能性，通过社会企业参与新增投资回报，实现资金平衡；二是社会资本参与城市更新的治理型合作模式可能性，即政府提供政策支持、银行提供创新金融工具、平台公司牵头归集资产资金、以及公平公正的授权给有能力、有意愿、有情怀的社会企业，可能是社会资本参与的有效前置条件。
刊载于《城市规划》杂志
原文标题《社会资本如何参与城市更新》
官方投稿网址：http://www.planning.com.cn
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原文始发于微信公众号（城市规划）：【学术分享】推动实现城市有机更新的微利可持续
规划问道
