规划问道
什么是好房子？
孩子可能会回答
是神奇的“100层房子”
1层是滑滑梯，2层是海洋球，3层是游乐园……
成年人的回答
或许会是这个公式
好房子=学位+医疗+通勤+面积+环境
老人的回答
可能会是这样
能将一家人聚在一起、三五老友天天遛弯的
就是好房子
到底什么样的房子是好房子呢？
政府的解答来了~
2025年全国两会期间，“好房子”首次写入政府工作报告，这意味着“好房子”建设成为中国现代化和城市高质量发展的重要标志。深圳市城市规划设计研究院股份有限公司（简称“深规院”）长期关注深圳市老旧小区改造、完整社区建设等重要民生工程，我们结合以往研究为深圳市老旧小区改造未来之路抛砖引玉。
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什么是“好房子”？
政府工作报告中是这样描述的——要“适应人民群众高品质居住需要”，要“安全、舒适、绿色、智慧”。安全是要让人们住得安心和放心；舒适是让人们住得舒心；绿色就是让人们住得健康；智能就是让人们用得更方便。
倪虹部长说，当前人民群众的住房需求，正在从“有没有”转向“好不好”，建设“好房子”直接关系到人民群众的获得感、幸福感。各地要把保障房建成“好房子”，且不仅要把新房子建成“好房子”，也要结合城市更新，采取多种方式，把老房子想办法改造成“好房子”。
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深圳老旧小区有什么特征？
◎ 建设特征
集中分布、高容积率、规模较小
深圳有大约1600多个老旧小区，集中分布在罗湖、福田和南山区。大部分老旧小区开发强度毛容积率大于 2.5，老旧小区平均层数在7层以上；平均用地规模约2-3公顷，可见深圳老旧小区普遍用地规模小，容积率高。
◎ 深圳老旧小区建设特征分析图（项目组绘制）
数据来源：GIS 数据库 2016年建筑普查、2016年现状土地利用
◎ 人口特征
人口年轻、学历高、带眷型
深圳老旧小区范围内常住人口年龄集中分布在18-35岁，本科学历以上占比较多，带眷度高，各区人口情况差异显著，福田、罗湖、南山区等街道老龄人口较多，宝安、光明、龙岗、龙华区等街道年轻人口相对较多。
◎外部资源特征
总体区位优势明显、周边资源丰富
深圳老旧小区约有一半以上临近轨道站点、城市公园绿地及重点产业片区，约有30%临近历史文化资源，同时部分老旧小区代表改革开放初期居住风貌特征，具有一定的文化特征，如白沙岭居住区、益田村、天景花园等小区。
◎ 深圳老旧小区外部资源特征分析图
（项目组绘制，地图界线仅做示意）
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深圳的老旧小区改造做了什么？
老旧小区改造是事关群众切身利益的重要民生工程。2021年，深圳市专门成立老旧小区改造领导小组，推动相关工作加快落地。结合城市实际和群众改造意愿，有关部门对2000年底前建成的老旧小区进行全面摸排，梳理形成1622个老旧小区改造清单，主要针对屋面道路、消防、给排水等基础设施短板，停车、充电、电梯等配套设施不足，明确基础类“应改尽改”、完善类“宜改即改”、提升类“能改则改”的任务目标。目前已完成1363个老旧小区基础类改造，完成需改造老旧小区任务数超过八成，并对其中590个小区进一步实施了完善类和提升类改造，大大提升居民居住体验。
此外，深圳有三个老旧小区改造项目入选了《广东省城镇老旧小区改造案例图集》，分别是长城二花园、益田村和新洲花园改造项目，均位于福田区。
◎ 长城二花园
稳基础补短板，全面改造小区旧貌
长城二花园改造工程主要进行了消防设施、屋面防水、小区道路、照明等基础性改造提升，并对小区内的现有儿童友好乐园进行活化更新。此外，长城二花园通过居民自筹、归集物业公共收益等方式与企业合作兴建了一座立体车库、一个长者食堂以及13个充电桩。长城二花园小区被选为“2022年住建部城镇老旧小区改造联系点”，并入选部级期刊《城乡建设》作为典型案例面向全国推广。
◎ 益田村
聚焦“全龄友好”，打造完整社区
益田村注重满足不同年龄段居民的需求，结合“完整社区”的理念，为社区居民营造多元化的完整社区场景，提供更加宜居舒适的生活空间。针对老龄人群，建设无障碍坡道、更新楼道扶手、既有住宅加装电梯等适老化改造；针对低龄人群，利用零散闲置空间活化改造成儿童游玩探险的口袋公园；针对年轻人群，建设24小时社区图书馆，满足社区居民的学习与工作需求。
◎益田社区儿童友好乐园
◎ 新洲花园
筑牢安全防线，保障民生福祉
新洲花园小区则在安全防护方面取得了突破。住建部门统筹沙头街道改造提升基础设施、焕新公共活动场地、整治机动车与非机动车停车区域，同步加强完善消防设施安装、落实消防安全网格化管理，进一步提高社区安全防范应急能力与物业管理消防应急能力，实现社区公共秩序和治安秩序的根本好转，形成社会治安联动机制。
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未来，老旧小区改造可以做的更多！
75岁的桥水基金的创始人雷·达利欧，接受美国著名主持人塔克·卡尔森采访，主持人问到“什么才是真正的幸福？”，达利欧的回答是社交联系。他认为，在基本需求之外，更多的金钱和权力与健康或幸福之间并没有相关性。但是当人们有强烈的社交联系时，一切都会变得更好。
建设“好房子”就是为了增强了人们的获得感、幸福感、安全感，未来我们可以从以下几方面着手努力。
让“好房子”从概念走向实践
“好房子”的建设是一个系统工程，要有好标准，标准水平决定房屋品质。2025年3月31日住房城乡建设部发布了国家标准《住宅项目规范》，新规范规定了住宅项目的规模、布局、功能、性能和关键技术措施等，将有力支撑城镇住宅项目高质量发展。与此同时，国家相关部门也在组织编制《好房子建设指南》，一些地方已经出台了相关的标准规范，如去年北京出台《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。
深圳在过去几年针对城中村、新型产业用房、民用建筑、绿色建造等方面已出台相关指引和导则，未来深圳需要结合自身住宅建筑的特征，围绕“好房子”建设的四个目标“安全、舒适、绿色、智慧”，从功能改善和品质改善两个维度，重点在户型设计、公共区域、新材料新技术等方面，制定适用于深圳“好房子”建设的标准规范，让“好房子”从概念走向实践。
从“单体”到“群体”实现“住有宜居”
“好房子”的内涵不仅指住宅建筑本身，还包括舒适的居住环境、完善的服务配套、良好的邻里关系、合理的产城关系等。老旧小区改造不是孤立的，深圳有许多老旧小区紧邻着产业园区、城市公园、高校等重要资源，具有促进城市功能融合和支撑功能组团发展的作用。因此，以“好房子”为引领，将“好房子、好小区、好社区、好城区”联动建设，系统化提高城市宜居性，同时促进城市融合发展。
此外，深圳老旧小区现状呈现规模较小、独栋多、分散布局的空间特征，也需要探索拓展改造单元范围，结合周边社区资源及各类改造项目联动改造，既补充完善小区内部功能，又为周边城区提供更丰富的共享资源和提升环境品质，促进小区、社区乃至城区的“内外兼修”。
从“面子”到“里子”的全方位蜕变
“好房子”建设、居住服务与社区治理能力是相辅相成的，除了居住空间、居住服务等“面子”工程建设外，还要加强基层治理，管好“里子”，探索改革创新群团组织、社会力量参与社会治理模式，实现物质空间和治理能力的共同提升。深圳大部分小区已有物业管理覆盖，但70%未设立业委会，社区自治基础薄弱，且一些老旧小区改造完成后成效难以保持，面临维护资金不足、物业服务跟不上等问题，缺乏长效维护机制。
老旧小区改造一方面应积极探索可持续的运维模式，比如统筹政企合力，多方联动建起“资金池”，支持社会力量以市场化运作的方式进行投资，通过项目后续长期运营收入来平衡改造的投入，从而实现可持续发展。另一方面持续提升基层治理能力，通过党建引领整合资源，把住宅小区、社团组织、驻社区单位等多种类型的社会横向单位纳入社区治理脉络网，引导社区组织深入参与社区建设；在方案制定、建设实施及建后反馈的全过程中，完善居民参与的工作机制，引导居民从“要我改”的观念转变为“我要改”的主动态度，激活和培育小区、社区、片区发展的内生动力，构建强韧性长效机制。
供稿/编审
供稿：城市更新规划研究中心
作者：袁文颖
编辑：何瑜 张弈
校审：李晨
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原文始发于微信公众号（UPDIS共同城市）：“好房子”离我们有多远？深圳老旧小区改造的未来之路
