中国城市规划学会副监事长，清华大学建筑学院教授、清华大学中国新型城镇化研究院执行副院长
进入城市更新时代，规划工作要面对大量建成区，其中现状利益和产权错综复杂，既有自上而下的宏大叙事的规划难以发挥作用，简单依赖通则式技术来决定规划也不可取，这要求我们重建一个开放的议事体系，而非简单重编传统规划。严格意义上讲，城市更新可以认为是一个行动，一种项目的策划或者是一种综合目标的达成，不是传统意义上的规划。如何在一个正常的规划程序内，在不同的组织节点和流程上嵌入城市更新的议题，突出解决问题的侧重点，改变解决问题的方式和流程更为重要。此外，城市更新应当是地方事务，不应过度依赖顶层设计，要尊重地方政府的创新创造。
社会资本要参与城市更新的核心是金融工具创新，在土地财政大幅下滑和面向终结的背景下，城市会进入一个更漫长、有效建设和有效运营、可持续资产价值提升的过程，无论是之前的PPP（政府与社会资本合作）还是现在的REITs（不动产投资信托基金），都是想鼓励更多的建设者、管理者在这一过程中有效地维护资产和经营资产，但不是所有的城市更新类型都适用REITs。此外，通过趸租模式转向年租制的供地方式，可以构建增值收益回收机制，进而为社会资本的进入提供更好的前景。当前，需要着力理顺地籍和产权等一些列问题，为建立全国统一大市场奠定基础，完善产权立法，建立市场化的更新机制。
纯公共品的提供不需要任何资本介入，这是政府职责、公共财政应该解决的。半公共性物品、微利服务的提供才是需要讨论的，或者说需要讨论社会资本如何参与微利型、半公共物品提供型城市更新项目，是当前真正有门槛、“卡脖子”的更新项目类型，其路径需要琢磨和创新。从资产角度来看，历史文化名城、历史文化街区的未来潜在资产价值最大，因为它具有唯一性和不可替代性，但是需要用创新金融工具、资产核算、资产统计才能够有效推动。
对于城市规划师而言，要增强自身通用技能，增强沟通、协调、合作的能力，通过多学科、多领域的共同协作才能有效推动更新实践。真正的规划师应当首先优先拓展通识技能和跨学科的概论知识。城市规划专业进入到了一个高度跨界合作、跨学科合作，在社会经济实践当中甚至是跨领域合作的一个时代。国际上的城市规划教育已经属于跨学科、交叉学科领域学科，最新的叫超学科。北京胡同改造可能有一部分知识就是跟着胡同大爷学的，是胡同里形成的生活智慧。超学科就是把科班逻辑性的东西跟非逻辑的、地方经验型的知识结合起来。一件规划的事情要做成，一定是学术界、实践界的结合，要向我们的服务对象去学习，向地方经验去学习。
刊载于《城市规划》杂志
原文标题《社会资本如何参与城市更新》
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原文始发于微信公众号（城市规划）：【学术分享】推动社会资本参与城市更新的工具、制度与路径创新
规划问道
