规划问道1
研究缘起
城市产业空间更新是城市产业竞争力升级与迭代的重要环节。然而，在过去长期的产业空间更新研究与实践中，一直存在着一种“还原论”的底层思维逻辑，即认为“产业系统”是一个个“个体（地块）”机械的累加，“整体的优化”需通过尽可能多“个体的优化”来实现。这种思维让我们将本是一个复杂、庞大、有机且协同演化的产业系统切割为一个个破碎、孤立的个体，只关注单独产业地块某类指标的“高高低低”作为我们进行产业空间更新的决策依据。在我们过于聚焦于单个地块、单个企业所谓“优劣”讨论的时候，弱化了对于产业系统整体的把握，容易陷入“只见树木，不见森林”的思维陷阱中。如长期在这种指导思想中，虽然我们追求的是城市产业竞争力的提升，但却可能得到相反的结果。
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理论基础、概念模式构建与研究对象来源
2.1 基于产业生态系统理论
对于城市产业空间更新实践的反思
城市中企业的“兴衰”不能简单归因于企业自身的行为，而是应更深入理解企业背后的社会环境、系统与要素的构建。企业的发展不是一个“孤立”事件，而是其所在区域内诸多支撑主体和要素共同演化的结果。多数企业生存与发展的环境可以类比于自然界的生态系统。企业依赖于产业生态系统提供的良好环境，同时生态系统的维护也依赖于企业的茁壮发展。
产业生态系统具有高度动态复杂性。基于此，我们的任何干预应“慎之又慎”，不能简单化的仅凭一些或单一或系统化的指标在进行“价值判断”后武断地采用“一刀切”的激进且不可逆的方法剥离系统中的企业（图1）。当前实践中简单化、孤立化的“一刀切“操作，往往割裂企业间协同网络，可能导致更新目标与产业生态系统健康背离。
资料来源：笔者自绘。
2.2 “工业安置房”概念与理论模式的提出
本文借鉴了居民住房领域的“安置房”概念，提出了“工业安置房”的全新概念，作为一种为因进行城市规划、环境整治、产业升级或基础设施建设等活动时而为受影响的企业提供的临时或长期性的生产空间。
该模式以系统化、动态化思维突破“地块本位“局限，不拘泥于“一城一地”的得失，着眼产业生态整体竞争力维护。不是简单否定当前产业空间更新模式，而是通过“后端流程补丁”（图2），为拆迁企业提供“过渡性”的安置空间。
资料来源：笔者自绘。
2.3 研究对象与数据来源
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苏州市产业更新中工业企业拆迁安置现状、问题与新趋势
3.1 苏州市工业企业拆迁安置现状
自2018年始，苏州累计拆迁工业企业1.17万家（用地7393hm²），货币安置为主。①“低”“小”“微”企业占据绝对主体（图3~图4）。一些在产业空间绩效评估中被判定为“差”的“低”“小”“微”企业其实在苏州当前的产业生态系统中具有重要的作用。②县（区）域内流动为主，跨县（区）流动为辅（图5~图6）。多数企业选择县（区）域内就近安置，凸显其对本地产业生态的路径依赖，表明了它们仍倾向于留在原有的产业生态系统中以维持自身的竞争优势。
资料来源：苏州市自然资源和规划局。
注：企业大、中、小、微类型是根据《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300 号)所确定。
资料来源：苏州市自然资源和规划局。
注：图底是苏州各区县单元的行政区边界，分别展示了企业搬迁距离的情况、区县单元内部和跨区县单元流动的情况。
资料来源：笔者自绘。
资料来源：笔者自绘，底图来自于Google Earth。
3.2 苏州市工业企业拆迁安置问题
货币安置长期是苏州工业企业拆迁安置的主要模式，过去一直发挥着积极作用，但随着城市产业升级加速，该模式让苏州遭遇了双重困境。①政府端：面临日益高昂的“金钱”和“时间”成本。用地补偿单价攀升叠加企业博弈策略，推高财政压力，谈判周期拉长拖累更新进度。②企业端：拆迁后面临“生产经营秩序重建”的困难。很多企业对于货币安置的拆迁安置方式的接受度普遍偏低，认为货币补偿难以弥补产业生态断裂损失，加剧经营不确定性。
3.3 苏州市工业企业拆迁安置中
“类实物安置”的新探索
在这背景下，苏州各地已出现了一些以产权调换为特征的“类实物安置”探索。本文选取了3个典型的“类实物安置”案例（表1）。案例已初步展现了超越过去“孤立化”的思维方法，展现出了具有重要价值的如下共同事实。
资料来源：苏州市自然资源和规划局。
事实一：基于产业生态系统地域性的安置选择。园区定向安置原产业集群内企业，保持产业链协作网络、公共服务衔接及员工通勤生活模式。
事实二：安置企业的宽松准入门槛与“让渡”部分重要权利的现实。向本地拆迁安置企业提供了相对宽松的准入门槛。在空间资源有限的前提下，企业在搬迁安置过程中需要把一些所谓重要的权利“让渡”于园区管理机构。
事实三：公共属性的空间权属与重考核的运营监管。园区均带有鲜明的公共属性。国企持有产权并建设高标准载体，配套多元生产性服务，实施“建设—运营—退出“闭环监管。
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苏州市工业安置房规划建设总体策略研究
4.1 工业安置房规划建设目标、形式
与规划建设原则
（1）规划建设目标：工业安置房建设是政府以空间资源配置维护和推动地方产业转型升级的手段。宏观层面调控要素配置，防止制造业流失；微观层面保障企业生产环境；空间治理层面通过政企协作提升利用效率与公益性价值（图7）。
资料来源：笔者自绘。
（2）基本形式：工业安置房应作为产权清晰的公共产业载体，由国企/政府平台持有并统筹规划建设与运营，建立动态考核机制，确保公共利益与企业需求平衡。
（3）规划建设原则：①公共利益导向原则。设立公共运营机构，实施动态考核与全周期管理，确保发展—淘汰机制运行。②底线保障原则。工业安置房作为“兜底“措施，以有限空间维系企业—城市生态链接，准入宽松但无招商优惠政策，企业需让渡部分发展自主权。③空间关系在地性原则。就近安置降低迁移扰动，守护本地产业链完整性，实现无感化空间过渡。
4.2 工业安置房的空间选址策略
工业安置房选址需以维系产业生态完整性为核心，兼顾土地适配性与经济成本，优先满足企业对上下游配套及研发资源的空间关联需求。规划采取“大分散、小集中“模式：全市层面均衡布局，在主要产业集群20~30km²范围内设置基础型安置载体；同时配置5ha内集约化空间，形成模块化弹性发展格局。
4.3 工业安置房的空间供给策略
①空间多元供给：采用“供地+供楼“双轨模式，租售结合支持企业“工业上楼“节地增效；功能布局兼顾专业化与通用化，前者以独立封闭空间保障生产端互不干扰，后者通过服务配套升级提升园区综合承载力。②空间灵活供给：工业安置房准入宽松条件下，入驻企业存续差异显著。采用小单元、短周期、弹性供给模式，适配“发展—淘汰“机制。强化园区自主调控权，动态适配企业转型需求。③空间低成本供给：借鉴珠三角“产业保障房“模式，由国企通过政府划拨土地实施建设，部分区域推行“只租不售“及租金限价，遵循“保本+微利“原则，切实降低中小微企业初期用地成本，助力产业平稳过渡。
4.4 工业安置房的空间运营策略
构建全周期空间管理机制，精准识别企业需求，通过准入、动态使用评估及退出机制保障空间流动性，实现供需动态匹配与资源高效配置。①在准入条件方面，前置摸排企业属性与需求，精准适配安置房资源。准入筛选摒弃产值、税收等竞争性指标，采用负面清单制度，仅限制环保、安全不达标及干扰性产业。②在产权置换方面，参照长三角实物安置经验，针对多元企业现实差异，推动原产权面积动态折减，配套细则平衡集约化与底线保障。③在动态管理方面，实施动态分级管理，对高成长企业优先提供空间，稳定企业维持长期保障，衰退企业启动货币补偿清退机制。
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总结与讨论
本文基于产业生态系统理论对当前城市产业空间更新实践进行了反思，提出了工业安置房的概念和模式，结合苏州市产业空间更新安置实践的情况，构建了工业安置房规划建设总体策略。工业安置房是植根现实但突破经验路径的理性建构，是以批判演绎而非经验归纳创造全新事物的过程。遵循辩证唯物发展观，本文旨在建构工业安置房规划发展的坚实“源点”，以开启“理念—实践”螺旋式演进过程。本文坚信这既是一种解决苏州产业空间更新现实问题的重要实践方向，也将是中国式现代化理论在城市产业空间更新领域的重要尝试。
原文介绍
《工业安置房规划建设模式与策略研究——以苏州市为例》一文刊载于《城市规划》2025年第4期，第4-16页。
【doi】10.11819/cpr20250402a
施嘉泓，东南大学建筑学院博士研究生，注册城乡规划师，中国城市规划学会规划实施分会委员。
王乙喆，东南大学建筑学院博士研究生。
许闻博，东南大学建筑学院博士研究生。
王兴平，东南大学建筑学院教授、博士生导师，中国城市规划学会理事，本文通信作者。
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好多人说不能很方便找到我了
其实把咱们“城市规划”置顶就可以啦
只需要5秒钟哟~
官方投稿网址：http://www.planning.com.cn
原文始发于微信公众号（城市规划）：【文章导读】工业安置房规划建设模式与策略研究——以苏州市为例
