本文为中国城市规划设计研究院住区所焦怡雪在“2024年度中规院学术交流会”上做的报告。感谢作者授权发布，感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持！

1.1 我国人口发展已进入深度老龄化和极低生育率的少子化阶段

近年来，我国人口老龄化、少子化的问题受到社会普遍关注。2024年我国60岁以上的老年人口数量达到3.1亿人，占全国人口的比重为22%，其中65岁以上老年人口比重达到15.6%，处于深度老龄化社会。联合国预测，2050年我国65岁以上老年人口数量将增长至约3.7亿人，是全球老龄化速度最快的国家之一。

1.2  中央提出以人口高质量发展支撑中国式现代化

中央高度重视人口发展问题，习总书记指出要以人口高质量发展支撑中国式现代化，要建立健全生育支持的政策体系，实施积极应对人口老龄化国家战略。二十届三中全会指出要以应对老龄化、少子化为重点完善人口发展战略，健全覆盖全人群、全生命周期的人口服务体系，促进人口高质量发展。

1.3 满足适老化、儿童友好新需求是“好房子”建设的重要目标

李强总理在参观调研中国建筑科技展时指出，好房子建设要“充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求，特别是适老化、儿童友好等新需求”。

中规院高度重视好房子相关研究，王凯院长在《规划视角的“好房子” 建设思考》研究中提出“为人民群众提供多元化可支付的好房子是我们的工作重点”。住区所将满足适老化、儿童友好新需求作为住房研究重点内容，开展了包括老年人和育儿家庭在内的不同人群差异化住房需求与配套支持政策研究。

1.4  从居住需求角度界定研究对象为“独立居住老人” 和“育儿家庭”

从居住需求角度，本研究将研究对象界定为“独立居住老人”和“育儿家庭”。独立居住老人是指居家养老但不与子女同住的老年人。据第七次人口普查数据，2020年城镇60岁以上老人中，独立居住老人占比达到52.9%。育儿家庭是指有未满18周岁子女共同居住的家庭。2020年城镇育儿家庭共1.10亿户，占全国城镇家庭总数的37.9%。这两类群体覆盖了一般家庭生命周期的重要阶段。为独立居住老人和育儿家庭提供“好房子”，是应对老龄化挑战、减轻育儿压力、促进人口长期均衡发展的重要举措。

家庭生命周期示意图

2.1 独立居住老人的居住需求与痛点

随着身体状况的变化，老年人一般会经历“自理、介助、介护”三个阶段。自理阶段的老人基本能够独立生活；介助阶段的老人在一定程度上要依赖他人或者辅助设施的帮助；介护阶段的老人多处于失能失智的状态，需要他人护理，大多与家人共同居住或迁至专业化养老设施。独立居住老人为处于自理阶段和介助阶段的老人。

独立居住老人的居住需求为改善性需求，主要聚焦在现有住房的适老化改造、社区养老设施与服务完善、以及新购换购住房支持三个方面。

独立居住老人的居住需求示意图

近年来，住建部已印发《老年人居住建筑设计规范》《城市居家适老化改造指导手册》《城市居住区规划设计标准》《完整社区建设指南》等相关标准规范，初步形成了支持住宅和社区适老化建设与改造的标准体系。但在实施层面上仍然面临着痛点和难点。

在居家适老化改造方面的痛点主要是缺意愿、缺能力。目前我国社会对适老化改造的重要性和必要性认识仍有所不足，不少居民认为这是少数人的“奢侈消费”而不是普及型的“刚需消费”，制约了住户对居家适老化改造的付费意愿。2023年江西省统计局进行了居家适老化改造的问卷调查，显示居民改造意愿不强是居家适老化改造面临的突出问题。另一方面，适老化改造从产品设计到安装、维护都具有较强的专业性，老年人大多不了解适老化改造知识，很难自己学习、理解和运用相关标准进行居家改造，也不知道如何挑选到合适的产品。

在设施配置方面的痛点主要是缺空间、缺服务。老旧小区缺少增配养老服务设施的空间，普遍存在各类功能需求（停车、绿化、配套服务）争夺有限空间的情况，各方意愿难以平衡。另一方面，配套养老服务供给不足、质量不高，专业养老服务人员缺口巨大。国家卫健委2021年数据显示，我国失能失智老年群体约有4500万人，但持证养老护理员只有50万人，养老护理人才缺口在500万人以上。

在新购换购住房方面的痛点主要是缺支持。商业银行住房贷款的年龄限制以借款人年龄加贷款期限不超过70年为普遍标准，住房公积金贷款的年龄限制为借款人年龄加贷款期限不超过法定退休年龄后5年，因而老年人很难获得购房或改造住房的金融支持。相关调查显示老年人全款购房占比达到83.2%，高出中青年群体58.6个百分点。

2.2 育儿家庭的居住需求与痛点

育儿家庭普遍存在新购换购住房需求。第七次人口普查数据显示，育儿家庭的人均住房建筑面积和住房间数均低于全国平均水平；有14%的育儿家庭租房居住，4.4%的育儿家庭居住在拥挤或者非成套的自有住房中，32%的育儿家庭人均建筑面积偏低或居住在老旧小区。可以看出，有一半左右的育儿家庭存在着新购换购住房的潜在需求，他们关注的重点是住房户型设计、托幼服务和购房支持政策。

2021年我国首次提出了建设儿童友好城市的目标，陆续出台了《城市儿童友好空间建设导则》《城市社区嵌入式服务设施建设导则》等文件，但目前还缺乏强制性的标准规范以及针对性的政策措施，育儿家庭住房改善主要面临以下问题。

户型设计适宜性不足，难以满足育儿家庭居住需求。不同年龄的儿童居住需求各不相同，婴幼儿和学前儿童需要父母的密切照顾，一般和父母共用卧室，卫生间也需要考虑照顾儿童洗浴的需求，在室内布局和室内装修上也需要充分考虑安全性。随着儿童年龄增长，隐私意识独立意识不断提高，需要有独自使用的卧室和充足的学习空间。而当前在售住宅大多缺乏针对儿童居住需求的考虑，普遍存在主卧室放不下婴儿床、卫浴空间不便于婴幼儿洗浴、空间灵活性不足、难以适应儿童不同成长阶段等问题。

不同年龄阶段儿童的居住需求

育儿时间成本高，但缺乏足够的社区婴幼儿照护服务。社区就近提供幼儿入托看护服务、0-3岁幼儿公共服务机构、学前教育设施等，是降低家庭抚育子女的时间和经济成本的重要方式。我国超过三成的婴幼儿家庭有入托需求 ，但目前入托率仅为5.5%左右 。

房地产调控政策对育儿家庭的支持力度和精准性有待提高。很多育儿家庭有置换更多居室住房的需求，但部分大城市增加一间居室需要支付的差额超过百万元。贝壳研究院《2020二胎家庭居住需求调查报告》显示，50%的受访家庭认为，换房成本太高、置换不起，是二胎家庭面临的最大痛点。近年来部分城市在房地产市场调控政策中，针对多孩家庭给予了住房支持政策，但主要措施为增加购房资格、提高贷款额度等，并不能直接降低购房成本；部分城市针对多孩家庭给予了购房补贴，但相较于巨额的购房成本，补贴力度较弱，政策实施效果不显著。

3.1 优户型，增强住宅户型的功能适用性，提高居住安全舒适水平

全面推广百年住宅体系，增强住宅灵活性和适应性。百年住宅体系采取支撑体和填充体分离的方式，在住宅主体结构不变的前提下，可通过改变隔墙位置等方式来增减卧室、储藏间、儿童活动室等房间的数量或调整相应面积，具有较强的灵活性和适应性。《百年住宅建筑设计与评价标准》（TCECS-CREA513-2018）已制定发布，在新建住房、特别是好房子示范项目中，应全面推广百年住宅体系。

推进适老住宅、儿童友好住宅建设。《中共中央 国务院关于深化养老服务改革发展的意见》（2024年12月30日）要求加快适老住宅建设，未来应执行《老年人居住建筑设计规范》，提高设计水平，保证老年人居住安全和使用方便，着力增加老年人住宅、老年人公寓等适老住宅供给。在儿童友好住宅设计方面，目前尚未出台设计规范，可以借鉴日本在儿童保育支援住宅方面的经验，研究制定儿童友好住宅设计导则，从居家安全、功能适用、智能家居等方面提供设计标准和要求，引导市场更多提供儿童友好型的住宅。

引导有需要的老年人进行居家适老化改造，实现“原居安老”。针对老年人自主改造意愿不强、能力不足的问题，应积极引导推广能够方便就近体验的样板示范项目。例如，北京市2024年提出力争用两年左右时间在上百个街道乡镇建设一批高质量适老化改造公共样板间，带动上万户家庭开展居家适老化改造，2025年初已建成开放9个样板间，这些样板间兼具参观体验、宣传教育和服务推广的功能，并鼓励企业入驻提供适合不同家庭和住房类型的多样化改造方案、产品和服务，引导居民消费。

3.2 全设施，完善“一老一小”设施配置，打造全龄友好居住场景

落实完整社区建设要求，新建住区配齐养老服务和婴幼儿照护服务设施。在实施层面，可借鉴杭州经验，将设施配建要求纳入规划设计审批程序和土地出让条件，切实保障设施配置的落地实施。具体措施可包括将“一老一小”服务设施配建标准纳入规划条件或选址意见书中；拟订国有建设用地使用权出让方案时，将设施配建比例及相关要求作为出让合同附件纳入挂牌出让文件；在编制住宅小区设计方案时，要求同步编制配建服务设施规划设计方案和施工图设计。

鼓励既有住区盘活存量空间，引导各类主体、各类闲置空间的资源转化。创新和细化国有资产的功能转化规则，按照鼓励公益性转换的原则，允许在确有需求的保障性住房社区中，将少量未出租、未出售的房源转化作为社区“一老一小”服务设施用房。积极利用闲置和低效利用的商业办公用房，通过社区与企业公益性合作、财政收购或长租等方式，转化为社区管理的服务设施。鼓励物业服务用房、老年儿童日间照料和托管服务的混合设置与共享。

3.3  实政策，住房保障与住房市场两端发力，强化住房政策支持

以公租房和配售型保障性住房为重点，优化住房保障面积标准和套型设计。当前我国各类保障性住房面积标准控制较为严格，以公租房为例，单套建筑面积原则上控制在60平米以下，实际建成的公租房以一室、二室户型为主，难以满足多孩家庭、三代同堂家庭的居住需求。日本在确定最低居住水平和引导居住水平的户型和面积标准时，根据家庭不同的人数和结构，形成了多样化差异化的标准。在当前城市居住水平不断提高的情况下，有必要以公租房和配售型保障性住房为重点优化保障标准，各地应以需定供，结合实际需求科学确定保障面积标准，合理安排一定比例的三室和四室户型，满足多孩家庭、三代同堂家庭居住需求。

表：日本最低居住水平和引导居住水平的住房户型与面积标准

资料来源：日本国土交通省，《新世纪的住宅政策——第八个住宅建设五年计划的要点》

加大住房市场优惠政策支持力度，支持老年人、育儿家庭新购换购住房。一方面，将现有优惠政策的覆盖面从多孩家庭扩宽至全部育儿家庭；加大对育儿家庭购房补贴、相关税费减免等优惠力度，降低居住成本。另一方面，有条件的城市可借鉴新加坡、日本等国际经验，研究制定支持老年人和子女购房就近居住的相关政策；并创新金融支持，为有居家适老化改造和购房需求的老年人提供适当贷款支持。

3.4 强规划，全国层面与城市层面统筹推进，突出住房发展规划引领作用

突出全国城镇住房发展规划的导向引领作用。住房发展规划是未来五年住房发展的总纲和蓝图，要充分发挥导向和引领作用。建议在“十五五”全国城镇住房发展规划中，准确把握我国人口的老龄化、少子化、区域人口增减分化的趋势性特征，将加大育儿家庭住房支持力度、提高老年人全周期养老生活质量、满足差异化“好房子”需要等纳入规划重点内容。