规划问道
导
读
10月20日北京城市规划学会主办，北京城市规划学会城市更新与规划实施专业委员会和清华同衡规划设计研究院联合承办的“京华耕新谈——城市更新之北京行动”在北京市规划展览馆举办。清华大学建筑学院黄鹤副教授作了题为《北京老旧小区更新研究》的主旨报告。
黄 鹤
北京城市规划学会城市更新与规划实施专业委员会主任专家
住建部科学技术委员会城市设计专业委员会委员
中国城市规划学会青年工作委员会委员
清华大学建筑学院副教授、城市规划系副系主任
一
老旧小区更新整治成为当前城市工作的热点
中国40年的快速城市化进程形成了巨大规模的建成住宅。根据国家统计局公布的全国房屋竣工数据以及林志群先生、董光器先生的研究，建国后全国竣工的住宅面积约400亿平米，其中建成20年以上的住宅竣工量是150亿平米；北京市建国初期住宅存量约1300万平方米，现有住宅存量约6-7亿平方米，其中自2000年后，北京每年建设住宅2000-3000万平米。一方面，存量住区住宅已成为未来中国城镇居住供给的绝对主体，另一方面，近20年以来的住宅建设高峰将使得数以百亿平米计的老旧小区持续迎来其更新整治需求的高峰期。
全国房屋和住宅的竣工状况（来源：国家统计局）
北京房屋和住宅的竣工状况（来源：北京统计局）
二
北京住区住宅发展脉络下的老旧小区界定
建国后北京住区住宅的发展经历了四个阶段。
计划经济时期的住房分配制阶段（1970年代末之前）。这一时期主要解决房屋短缺的问题，建国初期前苏联的规划设计思想对于我国房屋住宅的建设产生深厚的影响。
改革开放后的住宅供应向市场化过渡阶段（1980年代-1990年代末）。居住的中心议题向质量提升转变，住宅设计和居住区规划方面的技术规范也开始逐步建立起来。在这一阶段，前期建成住区住宅中的破旧部分也陆续更新改造。
房地产业蓬勃发展时期中住房保障体制逐步建立阶段（1990年代末-2010年代中）。这一时期房地产业迅速发展，多样化的住区住宅大量涌现，同时保障基本生活权利的政策性住房，如经济适用房、廉租房、两限房、自住型商品房等不断探索实践。
新时期存量更新和减量发展阶段（2010年代中至今）。存量住宅的供给已成为居住功能的绝对主体，老旧小区的更新整治工作成为当前城市工作中的重点。智慧小区、绿色小区、节能小区的建设工作在持续推进中。
纵向梳理北京的住宅住区发展历程，可以看到居住环境标准和居住管理制度的显著变迁。居住环境标准方面，随着社会经济水平不断提高，人均居住面积、结构安全、市政设施、配套服务等方面的标准都在不断提高。居住管理制度方面，伴随着住房供给体系的调整，从早期分配制迈向市场化，建立住房保障体系，并在此过程中形成复杂的住房产权格局。
住区住宅典型类别及其主要代表项目（来源：黄鹤 张璐/绘）
北京住宅发展历程中的典型项目（来源：黄鹤 张璐 邓程文/绘）
老旧小区是建成时间较长或物质环境相对陈旧，具有较为迫切的维护或更新需求的居住小区，是所有居住小区生命周期中的客观阶段。由于不同时代的社会经济条件、发展理念和建造技术及材料不同，居住小区的生命周期有所不同，老旧小区的划定标准也有所不同。需要判断老旧小区的运行条件和管理水平，综合叠加后识别哪些老旧居住小区需要更新。
三
老旧小区的更新维护
住区住宅生命周期与更新维护的关系示意图（来源：黄鹤 张璐/绘）
不同社会经济发展阶段中的住区住宅有着显著的时代特征。住区住宅的初始性能反映了其建造年代的结构、能耗、宜居性能标准，建成之后各项性能不断衰退的同时，经济社会发展促成住区住宅设计建造标准不断提升。为使得老旧小区达到或接近当前标准，需要适时开展更新和维护，可分为如下类别：
1. 保护修缮
第一类是针对具有历史文化价值的老旧小区进行保护性维护，如百万庄小区、西便门外10号院、和平里七区等历史建筑的修缮工作。
2. 拆除重建
第二类是针对维护成本过高的住宅，进行拆除重建（全部重建或部分主体结构拆改），如上海彭三小区便是拆除重建的典型案例。
3. 综合整治
第三类是针对不具备保护要求和拆除重建条件的一般住区住宅进行综合整治，从住宅本体和小区环境综合整治两个层面开展相关工作，重点体现在排除安全隐患、保障基本功能和塑造居住高品质三方面。一些实践工作为老旧小区的品质提升、智慧发展进行了积极探索，如极小电梯、智能化家居的案例。
老旧小区研发的极小型电梯产品及应用案例（来源：清华大学王丽方团队）
清华大学人才公寓2号实验宅套内智能化改造（来源：清华大学 朱宁）
4. 日常维护
第四类是开展住区住宅的日常维护，依据部件或设施的使用周期进行日常检查修缮，延长寿命建筑，降低高成本更新改造工作的频率。
四
老旧小区的更新机制
老旧小区的更新维护不仅涉及到居民的基本生活权，还涉及到小区内部功能更改、相关空间增值、管理制度完善等方方面面。建立党建引领、政府推动、居民主体、社会参与、多方支持的老旧小区更新机制，逐步实现老旧小区更新由以政府为主向社会多方参与转变，是当前北京老旧小区更新的关键问题之一，值得更深层次的探索。
五
总 结
我们的研究梳理发展脉络，形成周期规律的认知，在对当前需求研判的基础上整理分类策略，借鉴优秀的实践案例，基于北京的具体情况开展工作，建立老旧小区更新研究的体系化框架。在这一过程中，采用不同的表述方式来面向大众和专业人士进行广泛的社会动员，吸引社会各方积极参与到老旧小区的更新整治工作中，共同营建我们美好的家园。
“京华耕新谈”系列沙龙活动，由北京城市规划学会主办，北京城市规划学会城市更新与规划实施专业委员会和北京清华同衡规划设计研究院联合承办。首场活动聚焦“城市更新之北京行动”主题，邀请关注北京城市更新领域的学者专家共同探讨北京城市更新实践中的不足与应对、遗憾与愿景，在“深耕”中剖析城市更新的热点话题，力求进一步深化推进学术思考与实践成果。
排版 | 孙青
图片 | 供稿部门
供稿 | 清华同衡 总工办
原文始发于微信公众号（清华同衡规划播报）：黄鹤：北京老旧小区更新研究
