大栅栏历史文化街区观音寺片区老城保护更新方案 | 遗产保护

大栅栏被吴良镛先生评价为“一部中国城市史活的教材”，是北京格局最完整、最具南城特色的历史文化街区之一。大栅栏观音寺片区位于《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》中划定的13 片文化精华区之一——“琉璃厂—大栅栏—前门东”文化精华区，是首都功能核心承载区之一，是 “环天安门广场——前门大栅栏文化探访路”重要组成部分，是大栅栏文保区中具有典型代表性的一个区域。

从结果来看，本次保护更新综合规划通过深入研究与持续打磨，历经三载，最终得到了各相关方的广泛认可，直接指导2020年观音寺片区作为西城区最大规模的申请式退租项目的顺利开展，并为后续的保护更新和利用工程有序推进提供实施路径和项目清单，片区计划于 2024 年整体亮相。

观音寺项目概念方案效果图

申请式退租签约现场

观音寺片区老城保护与更新实施项目，积极响应核心区控规“建设政务环境优良、文化魅力彰显、人居环境一流的首善之区”的总体战略要求，围绕改善核心区人居环境、保护老城文化与风貌、有效运营腾退资产、业态转型及活力增强、社会保障与民生改善五大目标，开展全流程、全体系的规划、策划和统筹实施工作。作为西城区综合实施方案试点之一，大栅栏历史文化街区观音寺片区保护更新综合规划在传统规划基础上做了诸多突破尝试。

规划充分结合北京历史文化街区的现实需求，在项目过程中将规划设计与产业咨询深度融合，空间形象和运营策划同频互动；结合直管公房申请式退租、申请式改善、恢复性修建和综合环境提升等理念，最终形成科学合理、切实可行的保护更新综合方案。

观音寺街方案效果

一、多元技术集成，构建特色空间体系，解决街区复杂问题

观音寺片区历史文化底蕴深厚，资源禀赋众多，曾是元大都与金中都间的必经要道，也是从正阳门通往卢沟桥方向的重要交通、商贸路径。规划在片区更新改造的过程中，通过形成“一轴”（大栅栏西街-杨梅竹斜街-铁树斜街形象展示轴）、“两核”（五道庙核心、观音寺核心）、“三区”（传统文化艺术体验区、生活服务腹地、西街传统商业区）、“四片”（西南门户、五道相会；新老共生、活力家园；文化之芯，传承创新；百年繁华、西街商户）、“多节点”（观音寺、铁树斜街、五道街等节点）的空间结构以及四类文化探访和街区体验路径，全面彰显 “斜街为轴、一寺一庙、商居并置”的特色历史空间骨架，实现空间规划目标。

为保证规划的科学性，项目组通过多元数据采集分析，包括手机信令、高德地图、美团等开源数据，并通过线上调研平台意见征集、线下入户调查、问卷分析、重点跟踪与访谈以及建成环境实景图像采集等方法，获取街区建筑、院落、街巷空间等相关数据，建立精细化数据管理平台。

在文物活化利用方面，将观音寺片区项目范围内观音寺、五道庙、谭鑫培故居、梅兰芳祖居、梨园公会、东南园胡同49号、大安澜营胡同13号等7个文物节点串联呈现，以点带线形成涵盖梨园文化、商贾文化、会馆故居文化、京味儿民俗文化等特色探访线路。

大栅栏是古都格局发展的见证地

一轴、两核、三区、四片、多节点的空间结构

自研“英招”聚落地理信息调研采集平台

北京市POI数据分析

结合美团数据绘制的大栅栏周边片区及周边主要商业数量与类别统计表

二、提出共生街区理念，并探索出一套行之有效的实施路径

在充分研究申请式退租政策和“共生院”案例的基础上，创新性的提出了“共生街区”理念，结合“退租”和“换租”两个创新策略，规避共生院内部相互干扰的缺陷，实践邻里单元模式。

规划采用“一套流程、两种类型”的保障机制，以 10-20 个院落为一个共生单元，结合退租后的空间和人群特征，高效配置民生设施和公共空间，实现功能混合、活力共生。以“共生街区”为基础，大力推进申请式改善，制定改善申请流程，明确改造内容，采取政府负责对房屋主体修缮、门窗立面更新、院落铺装种植、地下小市政建设，居民自费进行屋内功能装修升级的方式，促进街区自我更新长效机制的形成。该理念也得到了片区实施主体的支持与认可，并已落实于后续的申请式退租片区划定之中。

分类分级对片区进行风貌保护修缮及综合环境整治工作。以北京历史文化街区保护修缮技术导则等规范要求为标准，形成大栅栏民居、商业建筑样式库，精细化设计、施工，全面提升街区品质。

共生街区模式示意

日常养护与改造相结合的针灸式商业立面改造模式

三、规划与策划专业深度融合，从设计师到共同决策伙伴的角色转变

规划从开始阶段即发挥同衡多专业作战优势，策划运营团队全程介入，在全面商户摸底的基础上，优化片区内业态定位，差异化引导业态分区，资金测算和资源配置方面都起到了重要作用。例如，观音寺街以京味儿商业文化体验区为主，对现状低端旅游型商业降密提质，适度降低宾馆、餐馆、零售等中低端业态的规模，同时引入实体书店、创意办公、科技创新等新零售业态，与大栅栏商业街形成差异化互补。琉璃厂东街以传统文化艺术创意区为主，在现状同质化古玩字画零售的基础上，调整并升级更多与文化创新、艺术设计、创意体验等相关的业态。

随着项目开展，清华同衡参与到普查、立项、政策研究、退租计划、招商运营、行动计划等各个环节，在本次街区保护更新项目中，实现了从设计师到共同决策伙伴的角色转变。

清华同衡对观音寺片区更新项目的全流程参与

打造充满活力的特色商业业态

策划多元产权主体合作模式

“一店一策”业态管引导和功能提升

协助和参与学术研讨、公众宣传与社会参与的各个环节

大栅栏是北京历史文化街区的一面镜子，当前，观音寺片区整体保护更新工作正在如火如荼地开展，通过实践大栅栏观音寺片区老城保护更新项目，进行机制创新、路径创新，探索兼顾老城风貌保护与人居环境改善两大目标的保护更新模式，对推动北京老城历史文化街区保护更新提供了一些切实可行的解决思路。

编辑/排版｜孙青

头图 | 郑慧晴

供稿｜清华同衡 遗产保护与城乡发展四所