2015年第四季度珠三角城市地产市场报告 （深圳篇）

一、热点政策

（一）国家政策（略）

（二）地方政策

1深圳房贷利率处历史最低水平，银行推二套房首付四成

深圳银行房贷政策再度转向宽松，房贷成本已处于历史最低水平。首套房方面，深圳多家银行都加速放松房贷，纷纷下调利率；二套房首付方面，大新银行4成，为深圳最低。

2深圳公积金异地互贷只限深圳房产

10月8日，公积金异地贷款全面推行，其好处有：一、月还款与收入比上限为60%；二、偿还期限可延至退休后5年；三、可向购房所在地申请贷款；四、不需单位出具收入证明。然而，深圳公积金政策还没有发生改变，只适用于深圳房产，针对“深圳缴、异地贷”的情况，深圳公积金中心可为回户籍地购房的非深户缴存职工开具《住房公积金缴存证明》，但其在户籍地申请公积金贷款应符合当地的公积金贷款政策。

3五大行首套利率集体下调，深圳房贷迎新低

12月4日，四大行与招商银行将首套利率优惠调整为9折，深圳房贷迎新低，五大行距离上次调整利率仅过了两个月，其他银行也将继续跟进。9折是深圳房贷利率折扣优惠主流，最低的是汇丰银行对首套住房纯商业贷款提供的82折，在首套首付方面，花旗银行要求为5成，交通银行为4成，其余为3成。二套首付执行6成的是建设银行、广发银行、光大银行、兴业银行和汇丰银行。

二、土地市场情况

12015年深圳土地出让量价，同比齐跌超两成

2015年深圳土地市场成交火热，多宗地引发多家房企的大肆争夺，地王频出，楼面地价创历史新高。但是由于深圳建设用地总量有限，及受到前期房地产“寒潮”的影响，政府供地面积较去年有所减少，土地出让面积和出让金同比降两成有余。根据深圳市规划和国土资源委员会的资料统计显示，深圳市全年通过招拍挂方式出让土地64宗，成交面积136.88万平方米，同比减少27.85%；土地出让金收入427.42亿元，同比减少22.50% 。从用途上看，住宅用地4宗，成交面积13.30万平方米，成交金额96.18亿元；商业用地14宗，成交面积18.77万平方米，成交金额226.33亿元；工业用地42宗，成交面积91.08万平方米，成交金额为81.68亿元；其他用地4宗，成交面积为13.73万平方米，成交金额23.23亿元。

2土地市场上半年趋势平淡，下半年出现小高峰

纵观2015年，深圳上半年土地成交27宗，成交面积为44.71万平方米，成交量与成交面积逐季下降，土地市场趋势平淡。随着楼市的销售热度升温，深圳下半年推出多宗商业用地与住宅用地，出现了两个成交高峰。9月份成交4宗地，成交金额133.27亿元，成为深圳全年成交金额最高的月份；12月份共成交21宗地，成交面积32.75万平方米，成为深圳市全年成交量与成交面积最高的月份，成交金额也仅次于9月份的最高峰。

图1  2015年深圳土地成交情况

3四季度依然工业用地占主导，成交面积环比上涨126%

截止至12月31日，深圳市第四季度成功出让28宗地，土地总面积共64.74万平方米，成交总价205.10亿元。其中工业用地占出让总面积比例最高，达到69.76%，成交面积环比上涨126%，其次是现代物流用地。除商业用地外，各用地的成交面积、成交均价和成交总价均有不同程度的上涨。

图2 2015年第四季度深圳市各用途土地公开出让面积百分比

4四季度成交热点在龙岗区，市区仅出让2宗

这一季度中，深圳市的土地交易热点依然集中在龙岗区，成交宗地8宗，面积为255952.6平方米。占成交土地总面积的39.54%；市区仅出让2宗，集中在南山区，罗湖区、福田区没有地块出让。其中住宅用地主要分布宝安区；商业用地主要分布在坪山新区；工业用地主要分布在龙岗区。

图3  2015年第四季度深圳市各区面积百分比

5多宗地溢价成交，溢价率高达1782%

第四季度共成交28宗地，其中11宗用地出现溢价率，市场竞争激烈。

本季度推出1宗教育设施用地，这是深圳九年一贯制学校教育用地首次采取招拍挂的模式出让，同时也是深圳首宗原农村集体教育设施用地，是深圳“农地”入市的首宗教育用地，有利于盘活社区存量土地，对探索深圳“农地”入市具有重要意义。该地块共吸引了52家企业数十轮竞拍，最终被深圳市万科兴业房地产开发公司以2.21亿元竞得，溢价率高达1782%。

继深圳2015年第一宗居住用地鹿丹村旧改用地以127%的溢价率出让之后，时距九个月，深圳公开拍卖三宗居住用地，一方面缓解市民“恐慌”购房的情绪，减缓市民“跑步”入市的速度，另一方面对应加大楼市供应量，对深圳房价过度上涨起到一定的抑制作用。

宗地编号为G11337-0101地块距离深圳中心区约30公里，距离铁路深圳坪山站仅3公里左右，乘坐城际铁路可快速到达市中心地理位置优越，吸引众多房地产开发商竞价，成交价为30.3亿元，溢价率约219%，可售楼面价高达25020元/平方米，坪山地王诞生。该宗地项目建成后，45000平方米保障性住房由深圳市坪山新区管理委员会以4500元/平方米的综合成本价予以回购，其余住宅和商业产权归竞得人可按规定销售。

图4  坪山新区G11337-0101地块位置图

宗地编号为A112-0352与A122-0345位于宝安尖岗山片区，毗邻铁岗水库，而且深圳旧改专家佳兆业在尖岗山盘踞着一大块旧改项目，区位优势明显。两宗居住用地由福建中维房地产开发有限公司取得，其中地块A122-0352成交价为296000万元，溢价率为95%，楼面地价51331元/平方米；地块A122-0345成交价为274000万元，溢价率为177.61%，成交楼面价为79906.68元/平米，成为了2015年全国楼面价地王。

图5  宝安区尖岗山片区A122-0352地块位置图

图6  宝安区尖岗山片区A122-0345地块位置图

6各用途地价水平值稳中有涨

根据城市地价动态监测成果，统计深圳各用途地价水平值、地价增长率等地价指标，2015年第四季度综合地价水平值为26038元/平方米，商业、居住、工业地价分别为40450元/平方米、42251元/米和3475元/平方米，比第三季度均有小幅度上升。

图7  深圳市地价水平值曲线图（元/平方米）

7工业用地环比同比齐下降，其他用地有所提高

根据深圳市地价动态监测的数据显示，深圳市2015年第四季度综合、商业、居住、工业用地的环比增长率分别为4.16%、3.07%、5.02%、2.48%，除工业用地外，地价环比增加率较上一季度均上升。

图8  2015年第四季度与上季度各用途地价环比增长率对比

四季度综合、商业、居住、工业用地同比比增长率分别为14.39%、10.42%、17.48%、9.76%，除工业用地外，地价同比增长率较上一季度有不同程度的上升。

图9  2015年第四季度与上季度各用途地价同比增长率对比

三、房地产市场状况

1新房成交情况

步入四季度，就迎来传统的楼市旺季“银十”，刚过去的“金九”开局不利，但并没有影响楼市刚需的买房热情，新房成交量高位上行；而到传统的淡季期，新房成交量并没有出现市场期待的下滑，相反成交量小幅出现“翘尾”行情，11月份的成交均价更是首次突破4万元大关。最终四季度成交面积185.23万平方米，环比增加11.54%；成交量18535套，环比增加15.00%。

从成交均价来看，成交均价最高的月份是十一月。十一月份，高端、中端物业成交占比大，低价楼盘成交占比缩小，导致均价上涨，而中高端物业岁末传统淡季热销，一方面展示了深圳楼市强大的购买实力，另一方面，也反映出2015年房价的暴涨，造成了购房者的恐慌心理，有一些购房者属于恐慌性入市。

图10  深圳市各区新房10-12月交易均价（元/平方米）

2二手商品房成交情况

上半年楼市“330”新政之后，飞速飙涨的房价使广大刚需置业者产生了恐慌心理，进而产生了岁末的“翘尾”行情，四季度成交面积环比大涨，恐慌性购房是导致成交量剧增的一个重要原因。根据数据显示，四季度二手商品房成交面积270.62万平方米，环比增加21.91%，成交套数32297套，环比减少23.51%。

从成交均价来看，盐田区与宝安区的均价呈现下降趋势，其余各区呈现上升趋势。

图11  深圳市各区二手商品房10-12月交易均价（元/平方米）

四、社会经济状况

深圳市尚未发布第四季度社会经济发展统计数据。从1-11月来看，深圳市经济保持平稳运行，工业增速平稳，固定资产投资快速增长，市场消费稳中有增，外贸出口同比降幅较上月收窄，财政金融形势保持良好。全市完成规模以上工业总产值6028.22亿元，同比增长7.7%，分别比全国和全省高1.6和0.5个百分点。

全市完成固定资产投资2915.52亿元，同比增长21.8%。其中第二产业固定资产投资增长12.7%，第三产业固定投资增长24.0%，第三产业中的房地产开发投资为1214.58亿元，同比增长27.9%。三季度中综合地价同比增速为14.39%，远低于固定资产同比增速和房地产开发投资增速。

1-11月中，全市实现社会消费品零售总额4581.63亿元，同比增长2.3%，比1-10月提高了0.1个百分点，对商业用地地价10.42%的同比增长率有所支持。

五、重要因素

12020年深圳11条地铁将通车，轨交三期规划调整方案获批

为实现城市总体规划目标，支撑引领重点区域发展，完善交通网络结构，缓解城市交通拥堵，国家发改委同意对深圳市轨道交通第三期建设规划确定的建设任务及目标进行调整。预计到2020年，深圳将形成11条运营线路、总长434.9公里的轨道交通网络。

2深圳15条轨道线路全曝光，宝安老城区纳入四期规划

轨道交通四期工程（2017-2025年）的15条轨道线路全部曝光，总长约400.8千米，107线、中轴线等纷纷入围四期规划初步方案，深圳未来将建成总里程超过1000公里的城市轨道交通网络体系。宝安区结合全市总体发展战略及宝安发展定位，在107国道国道下面规划一条新的轨道，形成地上和地下的市政设计，把107国道打造成“第二深南大道”，打造31平方公里的“黄金商务带”，宝安的交通将会得到大提升。

3深圳将有5条地铁连通东莞，双城生活加速莞深同城

深圳地铁集团与东莞实业集团签订《战略合作框架协议》，明确成立深化合作工作领导小组，全面启动两市轨道交通线路对接方案，已确定深圳将有5条地铁线衔接东莞，而东莞也将迎来“地铁时代”。深莞轨道交通的衔接对于加强深莞两地的合作具有重要意义，这份协议的签订，也标志着两市轨道交通建设战略合作有了实质性的进展。

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