2015年第四季度珠三角城市地产市场报告 （广州篇）

一、热点政策及要闻

（一）国家相关政策及要闻

2015年四季度，在稳增长、促消费、保投资的背景下，中央继续双降，营造宽松的市场环境，缓解企业投资融资压力，促进我国房地产市场持续回暖。

（二）地方相关政策及要闻

1广东省各地不动产登记职责整合工作全部完成

10月14日，广东省各级不动产登记职责整合工作全部完成，这意味着不动产登记的前期准备工作基本完成，此外，深圳、中山两市已于上月开始在全市范围内颁发新版不动产权证书。截至目前，深圳市已发放不动产权证书11042本、不动产登记证明16293本；中山市已发放不动产权证书12200多本、不动产登记证明7500多本。

2《关于进一步加强全省住房公积金管理工作的实施意见》审议通过

12月3日，广东省政府常务会议审议并原则上通过《关于进一步加强全省住房公积金管理工作的实施意见》，意见进一步明确了住房公积金的缴存范围、基数以及缴存比例，要求改进住房公积金提取工作，规范贷款条件，优化贷款流程。

3广州市住房公积金审议通过《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》

10月23日广州市住房公积金审议通过《广州市住房公积金贴息贷款实施办法》，提高住房公积金个人住房贷款最高额度并推进异地贷款业务，一人申请住房公积金个人住房贷款的，最高额度由现行的50万元调整至60万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的，最高额度由现行的80万元调整至100万元。在外地缴存住房公积金的广州市户籍职工，符合广州市购房条件的，可向广州住房公积金管理中心申请贷款。

4广州市国民经济和社会发展十三五规划审议通过

中共广州市委召开十届七次全会，审议通过《中共广州市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。广州“十三五”时期经济发展的指标是，年均增长7.5%以上，到2020年地区生产总值达到2.8万亿元，比“十二五”期末预计新增1万亿元左右，人均生产总值达到18万元左右，力争提前实现地区生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。

二、土地市场状况

（一）2015年广州土地市场成交近千亿，但市场竞争“温而不火”

伴随着楼市销售回暖，政府下半年大力度推出土地，2015年广州土地市场成交从上半年的高冷中逐渐升温，根据广州市国土房管局公布的土地出让成交结果统计，2015年广州全年通过招拍挂方式出让地块173宗，成交155宗，总成交面积700万平方米，与2014年持平，成交金额954亿元，同比上涨12.60%。对比其它一线城市，2015年广州的土地交易仍属“温而不火”，土地成交平均溢价率较低，整体相对平稳。

（二）土地市场上半年惨淡，下半年现多个成交高峰

纵观2015年广州土地市场，上半年相对冷清，推地节奏相对平缓，成交水平较低，一季度土地出让收入64.10亿元，同比去年同期锐减76%,2月和3月收入分别仅为3.60和0.84亿元，滑落到全年成交低谷。

而随着楼市的销售热度升温，带动土地市场逐月回暖，广州集中推出广纸、广钢、琶洲、金融城等多宗靓地，出现了多个成交高峰。6月共成交15宗地，总成交额255.02亿元，成为广州全年出让金最高的月份；8月共成交28宗地，成交面积154.03万平方米，成为广州全年出让面积最高的月份；11月单月出让金241.37亿元，仅次于6月的最高峰。

图1  2015年广州土地成交情况

（三）传统供应大区仍是主力军，海珠区出让收入最高

从区域上看，黄埔、花都、南沙及增城等传统供应大区仍然是土地出让面积的主力军，黄埔区以46宗地、195.27万平米的总成交面积，成为各区中成交地块最多，面积最大的区域；老城区海珠区因琶洲电商总部、广纸片区大面积推出土地，全年总成交金额高达307.51亿元，成为广州年度卖地收入最高的区域。

图2  2015年广州各区土地成交面积分布情况

图3  2015年广州各区土地成交金额分布情况

（四）四季度住宅、工业成交量占主导，成交总价环比涨近五成，成交热点仍在郊区

四季度土地成功出让地块48宗，成交面积211.93万平方米，住宅和工业成交量占了近八成；成交总价349.33亿元，为全年四个季度的最高值环比上季度上涨47%。

成交均价方面，住宅用地成交情况相对火热，12宗地中，有9宗出现了溢价，其中黄埔区一宗27.29万平方米的住宅用地溢价71.20%，同时老城区荔湾也有10.9万平方米的住宅用地成功出让，从而使住宅用地成交均价环比上季度上涨124%。中心城区商服用地出让比例的上涨，带动成交均价地域性上涨82%。工业用地的成交均价与上季度持平。

图4  2015年四季度广州市各用途面积百分比

四季度黄埔、南沙、花都三区土地成交面积155.47万平方米，占全市出让总面积73.36%。其中仅黄埔和南沙出让面积已高达六成有余。住宅和商服用地近五成分布在黄埔区，工业用地近八成分布在南沙、黄埔和花都。

图5  2015年第四季度广州市各区面积百分比

（五）产业落位明显，2016年地产市场成长仍有较大的空间

2015年广州土地市场定向出让特征明显，政府重视电商产业，从土地空间布局和土地出让中精准定位，琶洲A区的土地出让引来阿里巴巴、腾讯、小米、唯品会等国内重量级电商企业进驻。同时南沙、白云新城、金融城等热点商务板块推出的商业办公用地全部为定向或意向性出让，竞买者多为总部企业，具有带动上下游产业链的能量。

与其他一线城市相比，广州土地的楼面价和总价相对较低，更易于促进新兴产业的落位与发展，从而拉动经济和人口的增长。同时广州十三五规划已将城市定位升级为全国全省的“动力源”和“增长极”，并将重点建设国际航运枢纽、国际科技创新枢纽，加快物流中心、贸易中心和现代金融服务体系建设。展望未来，广州的地产市场成长仍有较大的空间。

（六）各用途地价水平值环比稳中有涨，住宅用地环比和同比依然领先

根据全国地价动态监测成果，广州市2015年第四季度地价总体水平为20962元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为32411元/平方米、28196元/米和811元/平方米。比第三季度均有小幅度上升，其中住宅用地地价水平环比增长3.69%，同比增长10.03%，涨幅领先于工业和商服用地。详见下图。

图6  2015年各类用途的地价水平值（单位：元/平方米）

图7  广州市地价水平值曲线图

（七）住宅同比与环比增率较二季度有所上升，工业增率大降

广州市2015年第四季度综合、商业、居住、工业地价同比增长率分别为8.47%、6.26%、10.03%、7.28%，综合与住宅地价同比增长率较三季度上升幅度较大，商服和工业地价同比增长率均有小幅下降。

图8  2015年各用途地价同比增长率对比（单位：%）

四季度综合、商业、居住、工业用地环比增长率分别为2.68%、1.22%、3.69%、1.88%，除商服地价环比增长率外，综合、住宅和工业地价环比增长率均较三季度有所上升。

图9  2015年各用途地价环比增长率对比（单位：%）

三、房地产市场状况

（一）四季度商品住宅环比量涨价微跌，商业量跌价涨，办公量价同涨

四季度广州地产市场在多项利好政策以及“银十”的推动下各用途商品房成交涨跌各异。四季度新建住宅成交27183套，成交面积317.04万平方米，环比三季度上涨20.90%%，成交均价15356元/平方米，环比三季度下降2.67%；新建商业成交面积14.95万平方米，环比三季度下降37.92%，成交均价25316元/平方米，环比三季度地域性上涨75.63%；新建办公成交面积53.67万平方米，环比三季度上涨17.27%，成交均价17280元/平方米，环比三季度上涨9.92%。

（二）四季度商品住宅成交价直涨，热点仍在外围区域

按月份来看，四季度各月商品住宅成交量稳步上升，在“银十”促销及再次“双降”的影响下，商品住宅成交价在10月出现了全年最低值14020元/平方米，而后在11月和12月快速上涨，12月涨到仅低于7月（16274元/平方米）的次高点，成交量同步上涨。成交热点依然主要分布在南沙、增城、番禺、花都和黄埔等中心城区以外的区域。

图10  广州市各月新建住宅成交情况

图11  广州市各区新建住宅成交情况（单位：套）

四、社会经济运行状况

广州市尚未发布四季度社会经济发展统计数据。从1-11月来看，工业、投资增速有所提升，社会零售、财政收入平稳增长，消费价格基本稳定。全市完成规模以上工业总产值17158.08亿元，同比增长6.4%；规模以上工业增加值4428.25亿元，同比增长7.2%；增速比1-10月提升1.4个百分点，与工业用地地价7.28%的同比增长率相协调。

全市完成固定资产投资4539.97亿元，同比增长12.6%，增速比1-10月提升1.6个百分点，工业投资、房地产开发投资提速，工业投资607.56亿元，增长13.6%；房地产开发投资1934.84亿元，增长20.4%，增速分别比1-10月提升4.1个和0.9个百分点。三季度综合地价同比增速8.47%，远低于固定资产同比增速和房地产开发投资增速。

1-11月，全市实现社会消费品零售总额7233.71亿元，同比增长11.4%，增速比1-10月（11.5%）略降0.1个百分点；其中批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长11.5%和10.3%，增速分别比1-10月回落0.2个和0.3个百分点，对商服用地地价6.26%的同比增长率形成支持。

五、其他重要影响因素

（一）《珠江江心岛保护规划工作方案》审议通过

11月2日,广州市政府常务会议审议通过了《珠江江心岛保护规划工作方案》,将对珠江广州段未开发的岛屿全部纳入生态农林用地和湿地进行控制,不得开发房地产项目。《工作方案》管辖的范围包括市域内珠江水道全长403公里的江心岛屿,共约40多个。其中7个是历史上已有建设的岛屿,包括小谷围、大坦沙、海心沙、沙面、生物岛等；大约有30个是未开发岛屿,包括大蚝沙、丫髻沙、沉香沙、大吉沙等。

（二）地铁七号线有望2016年底开通，番禺可直通大学城

由于拆迁比较顺利，加上管线迁改比较简单，根据目前的工程进度看，原计划2017年底开通的七号线，力争在2016年底开通，有望比原计划提前一年完工。七号线横穿番禺、连通大学城，开通后，从番禺城区到大学城，将不再需要从2号线转乘8号线、4号线绕大圈。此外，七号线在广州南站预留了向西延伸至韦涌站的条件，便于日后与佛山轨道交通线路的衔接，未来从番禺到佛山搭地铁也会更便捷。

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