2015年第四季度珠三角城市地产市场报告 （中山篇）

一、地方政策及要闻

1增加深圳住房公积金缴存职工作为中山市公积金异地贷款的对象

中山市为进一步落实国家部委、省关于推行住房公积金异地贷款业务要求，根据住房城乡建设部、财政部、中国人民银行《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》精神和珠三角城市互贷协议精神，自2016年1月1日起，中山市住房公积金中心增加深圳住房公积金缴存职工作为中山市公积金异地贷款的对象。

2民众两年投1.75亿改造231条村路

民众镇是中山经济相对滞后，困难最多的镇区，但却是今明两年“最后一公里”畅通工程建设项目数最多、受惠扶持力度最大的镇区。按照计划，2015年需完成140条约85.73公里，2016年需完成91条62.33公里的村路改造工程，市、镇计划为此总投资约1.75亿元，完成后整个民众镇将有7万多名群众受益。目前53条村路已完工，10月底可完成80条村路的改造。

3中山打造珠西科技创新中心和创新创业高地

11月30日，市委副书记、市长陈良贤应邀参加广东省政府门户网站“市长面对面加快科技创新”访谈，并为中山未来科技创新发展描绘出一幅宏伟的蓝图。陈良贤提出，中山要加快推进国家创新型城市建设，围绕创新型企业集群发展、打造创新人才集聚高地和建设创新创业共性平台，通过大力培育高新技术企业，加速科技与金融融合，加强对知识产权的保护，实施科技投入倍增计划，力争2016年底实现主要科技指标翻一番，努力打造珠三角西岸区域科技创新中心和创新创业高地。

4番中公路年内扩建，工业园拆旧建新

今年以来，南沙自贸片区各项规划陆续出台，影响力逐渐覆盖至周边地区。与南沙自贸片区相邻的民众镇充分发挥地理优势，积极承接自贸片区的经济辐射。

目前民众镇已经出台多项政策，从交通基建到产业规划，全力对接自贸片区。在对外的交通基建上，民众镇正加快推进番中公路扩建工程，打通对接南沙自贸片区的主干道。在镇内的交通基建上，民众镇拟以创建国家卫生镇为契机，全面改善镇容镇貌，打通阳光大道接三角福源路，改造六百六路，延长民众大道，全面开展农村“最后一公里”工程，推进优美村庄建设，打造南沙自贸片区后花园。

另外，民众镇还将全力开展50万伏输变电站建设和工业园区配套电网改造，加快推进中海油天然气管道供气到户工程，继续完善供水一盘棋管网改造，为大项目进驻提供基础设施的有力保障。

二、土地市场

1成交总面积下降幅度较大，成交仍以工业用地为主

土地供应方面，四季度供应土地6宗，总面积9.38万㎡，环比下降806.6%。其中，商业用地5宗，面积8.63万㎡，占比92.05%；工业用地1宗，面积0.75万㎡，占比7.95%。

土地成交方面，前三季度共成交土地90.9万㎡，成交总价92891.9万元。四季度挂牌出让土地共13宗，全部以底价成交，总面积29.79万㎡，环比下降45.97%，成交总价25494.08万元，环比下降34.34%。其中工业用地11宗，面积26.59万㎡，环比下降51.3%，占总成交面积89.26%；商业住宅用地1宗，面积为2.53万㎡；商业用地1宗，面积为0.67万㎡。

图1  四季度中山市各用途土地出让面积百分比

2 商业用地成交均价增长幅度较大，商业住宅用地环比下降

成交均价方面，商业用地1616元/㎡，环比增长69.21%；工业用地238元/㎡，环比增长10.19%；商业住宅用地750元/㎡，环比下降22.60%。四季度成交的商业用地，地块编号为W32-15-0162，位于神湾镇外沙村，容积率1.5；三季度成交的商业用地，地块编号为W25-15-0091，位于南朗镇南朗村，容积率4。四季度成交的商业地块的比三季度的地理位置优越，但其容积率低于三季度的商业地块，这是导致四季度商业用地成交远高于三季度的的关键原因。

3东部组团土地出让面积占半，西北组团次之

一季度成交热点在中心组团，二至四季度土地出让主要集中在东部组团，四季度东部组团成交面积有14.78万㎡，占比49.62%。其中，民众镇11.97万㎡，占东部组团80.98%；火炬区2.81万㎡，占东部组团19.02%。南沙自贸片区各项规划陆续出台后，影响力逐渐覆盖至周边地区，民众镇与南沙自贸片区相邻，已出台多项政策，从交通基建到产业规划，全力对接自贸片区，吸引企业进驻，四季度工业用地成交面积较多。

西北组团成交面积9.06万㎡，占30.42%，南部组团成交面积5.95万㎡，占19.96%，中心组团成交面积为零。

图2   四季度中山市各组团土地出让面积百分比

4各用途地价水平值保持平稳并略有增涨

根据城市地价动态监测数据，四季度各用途地价相对平稳，保持微涨趋势。综合地价水平值为2050元/㎡，商服、住宅、工业地价分别为6838元/㎡、1735元/㎡和690元/㎡。商服、住宅、工业各用途地价水平值之比为1:0.25:0.1，比值与二三季度保持一致。

图3   中山市地价水平值变化曲线

四季度综合、商服、住宅、工业地价同比上涨6.05%、6.84%、6.05%和2.53%。相比三季度，除了工业用地的同比增长率比三季度的减少0.01个百分点外，其他用地的同比增长幅度变宽，综合、商服、住宅用地的同比增长率分别增加了0.35、0.37和0.43个百分点。

图4  四季度与上季度各用途地价同比增长率对比

四季度综合、商服、住宅、工业地价环比增长分别为1.49%、1.60%、1.52%和0.58%。相比三季度的环比增长率，四季度的环比增长幅度略变宽，综合、商服、住宅和工业用途的环比增长率分别增加0.24、0.18、0.28和0.14个百分点。

图5   四季度与上季度各用途地价环比增长率对比

三、房产市场状况

总体来说，四季度中山市新建商品房成交总面积为397.04万㎡，环比增长19.66%；成交均价5790元/㎡，环比下降1.19%。央行降息后，商业贷款和公积金贷款利率均下降，同时受银行首套房贷利率回归基准利率，二套房贷首付最低二成等利好政策的影响，商品房在二季度以来成交面积均有较大幅度的增长。

截止2015年11月30日中山市商品住宅存量61635套，2010年11月至2015年11月商品住宅月均消化套数5250，存量消化周期为11.7个月。房地产市场去库存化的压力较大，在一定程度上影响了房地产开发企业的投资意愿，这是中山市今年四个季度住宅用地成交持续较冷的主要原因。

另一方面，火炬区、东区、南朗镇和港口镇由于受深中通道辐射影响，区域内的多个楼盘急速升价，部分楼盘累计升价超过2000元/平方米，甚至有楼盘价格已经破万，带动中山楼市节节攀升。但由于影响的滞后性，区域的土地市场暂未受到影响，预计未来深中通道会带动周围地区的土地市场发展。

四、社会经济运行情况

目前，中山市尚未发布四季度社会经济发展统计数据，从10-11月数据看,全市完成固定资产投资159.88亿元，同比增长10.06%，其中房地产开发投资72.86元，同比下降1.69%；工业投资总额46.46亿元，同比增长48.34%，为工业地价同比增长率2.53%提供支撑，是四季度工业用地成交面积较多的主要原因之一。社会消费品零售总额194.16亿元，同比增长16.03%，为商服用地同比增长率6.84%提供支撑。

五、其他重要影响因素

1深茂铁路或早于深中通道开通，中山市民可提前享受交通福利

深茂铁路以深圳为起点，茂名为终点，途经东莞、广州、中山、江门、阳江等地，在中山设有两个高架站点，是中山首条跨省铁路。目前项目进展顺利，江门至茂名段预计可提前至2017年10月左右通车，而深茂铁路深圳至江门段建设也有望在明年动工。待全程建成后，深圳至中山的行程将缩短为1个小时左右。虽与深中通道相比少了时间上的优势，但却有望在深中通道之前完工，让市民提前享受到便利。另外由于深茂铁路在中山段的站点——中山北站、横栏站、民众站已经确定，站点附近的楼盘也值得置业者重点关注。深茂铁路中山段长约42公里，途经民众镇、港口镇、石岐区、西区、横栏镇、沙溪镇六个镇（区）。

2《中山市城市轨道交通线网规划(调整)》已经通过市政府批准

11月20日，根据中山市城乡规划局的消息，《中山市城市轨道交通线网规划（调整）》已经通过市政府批准，该规划中将1号线调整为港口- 中山北- 石岐- 东区- 南区，总共规划7条轨道交通线路，计划2020年前首先开建1、2号线，总长近48公里，其余线路则根据城市发展实际需要逐步推进。

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