非首都功能疏解与京津冀协同发展一、热点政策
（一）国家政策（略）
（二）地方政策
1东莞立惩处机制以促进土地供应加速项目落地
2015年10月，东莞市国土局全面摸底排查全市批而未供土地，建立工作台账，梳理影响土地供应内在原因，制定加快土地供应的多项措施，建立供地约束机制，促进项目快速落地，加快经济转型升级。
2莞深签订《战略合作框架协议》全面启动地铁对接
11月4日，深圳地铁集团与东莞实业集团签订《战略合作框架协议》，全面启动两市轨道交通线路对接方案、对接项目立项审批以及东莞新线投融资模式研究工作。莞深地铁的连通，对莞深同城发展具有重要的意义，既便利了两地居民的生活，也将加速深层次的产业对接。
3东莞全面推行异地贷款，同步降低二套房首付
公积金新政策取消了异地缴存职工购房的户籍限制，也规定拥有1套房并已结清贷款的居民家庭，最低公积金首付款比例由30%降低至20%，东莞市从12月8日起全面推行异地贷款业务，异地贷款购买首套住房，第二套住房的，最低首付款比例统一调整为40%。此次公积金新政的实施，将进一步的推动楼市成交的持续上涨。
二、 土地市场状况
1政府推地创历年新高，土地市场升温明显
2014年，东莞政府推地放缓，土地成交创新低后，2015年迎来触底反弹，全年土地供应164宗，面积达844.91万㎡，供应创近十年新高，土地成交152宗，面积为775.80万㎡，环比2014年的464.59万㎡大涨66.99%，其中商住用地溢价率明显，拉动成交金额达到178.07亿元，环比上涨67.91%。
从用途方面看，本年度成交仍以工业用地为主，全年工业用地成交527.14万㎡，占比达67.95%，商住用地量价齐涨，成交总面积为183.38万㎡，成交金额达143.77亿元，溢价率达41.66%，市场竞争激烈。
图1 2015年东莞市各用途地块成交面积情况
纵观全年，东莞土地市场跌宕起伏，土地供应“先紧后松”，成交也“先抑后扬”，经过2014年下半年的低迷，土地市场预期好转，但2015年上半年土地市场依然冷淡，土地供应紧缺，经过上半年的市场快速消化，东莞土地库存出现明显走低，下半年也迎来了推地契机，7月份“一冲到顶”，成交的21宗地块面积达193.99万㎡，土地供应和成交明显上涨，下半年的商住用地供应面积达133.79万㎡，已经超过2014年全年的商住用地成交面积，政府对市场预期较好，土地市场明显升温。
图2 2015年东莞市土地成交情况
从各片区的成交来看，本年度成交受深圳客影响显著，市场热点出现了明显的变化，热点地区转移至邻深片区和松湖片区，两片区的土地成交面积达179.98万㎡和175.31万㎡，两区商住地块总面积达107.97万㎡，滨海、水乡等板块也受深圳客的辐射影响，成交面积也分别为135.98万㎡和110.42万㎡，其中商住用地面积近40万㎡。
从各镇街来看，本年松湖片区的大岭山镇成交10宗地块，5宗为住宅用地，其中碧桂园地产强势拿下大岭山的3宗商住地，楼面地价达5935元/㎡；万科地产也拿下大岭山一宗商住地，折合楼面地价达到6448元/㎡，成为大岭山的单价地王。碧桂园、万科等大型房企强势进驻大岭山，并高价拿下大岭山的商住用地，预示着出大岭山将可能成为未来市场的新热点。
图3 2015年东莞市各片区土地成交面积情况
2四季度工业用地成交占比过半，商服用地增长迅速
东莞市四季度的工业用地成交持续突出，四季度共成交20宗，面积为119.67万㎡，占土地成交总面积的51.23%；受政府“先紧后松”的推地节奏影响，商住用地成交也“先冷后热”，其中逾七成的商服用地成交集中在四季度，成交面积达18.59万㎡，近五成的住宅用地也于四季度成交，面积为74.67万㎡。
成交均价方面，本季度各用途地块均价受供地节奏以及商住用地高溢价率的影响，环比有不同程度上涨，其中商服用地均价到3531.01元/㎡，环比上涨217.32%；住宅用地为3535.05元/㎡，工业用地和其他用地均价分别为288.95元/㎡和624.37元/㎡，环比分别上涨32.19%，8.19%和2.81%。各用途用地的具体情况可见表1。
3松湖片区量价飞涨，其他片区整体下降
四季度成交地块分布于7个片区，19个镇街。片区分布上，临近深圳的松湖片区和邻深片区普遍被看好，本季度松湖片区成交“量价齐涨”，成交面积达到88.34万㎡，占成交总面积的37.82%，居各片区之首，环比大涨709%。邻深片区成交面积为55.55万㎡，占比为23.78%。镇街分布上，松湖区的大岭山镇、邻深片区的清溪镇和滨海片区的长安镇成交面积位于各镇街前列。
成交金额方面，受多宗高溢价的商住用地成交影响，松湖片区成交金额达55.22亿元，大涨729%；中心城区本季度也成交2宗商住用地，成交金额为6.06亿元，环比上涨229.85%；保利地产成交的两宗住宅用地推动大龙石片区成交金额上涨49.08%，达到4.19亿元；水乡片区本季度以工业用地为主，成交金额下降89.74%，为0.78亿元。
图4 2015年四季度东莞市各片区土地成交面积情况
图5 2015年四季度东莞市各片区土地成交金额情况
4商住用地溢价明显，住宅用地近半数出现溢价
四季度有14宗地块出现溢价，总溢价率达到了55.74%，其中，住宅用地有9宗，商服用地1宗，工业用地4宗，多宗地块溢价率超100%。住宅用地近半数出现溢价，溢价率达到了70.96%；商服用地溢价率为50.31%，出现溢价的2015WG056地块溢价率达到了97.71%，本季度工业用地也出现3.24%的溢价。
本季度成交的2015WG060建设用地，成为2015年东莞的楼面地价“地王”，该地块位于长安镇东门路，占地9726.5平方米，碧桂园集团以2.89亿元，折合楼面地价9906元/平方米摘得，是东莞历史上第二高楼面地价，仅次于07年万科塘厦“地王”；位于大岭山镇金桔村的2015WG071地块溢价率达到了258.19%，为本季度最高，地块面积2.97万㎡，被万科地产以4.79亿的价格摘得；另外，位于寮步镇竹园村的2015FG002工业用地地块溢价率高达101.08%，由东莞幸康电子有限公司摘得。溢价地块具体情况可见表2。
5各用途地价持续稳增，增速稍显不同
根据城市地价动态监测成果，以地面地价计算，四季度综合地价水平值为5275元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7644元/平方米、5748元/米和745元/平方米。
图6 2015年东莞市地价水平值曲线图（单位：元/㎡）
同比增速上，四季度除工业地价增速下降外，其他各用途地价均保持稳定增长，增速稳定在1个百分点左右，综合、商服、住宅、工业用地同比增长率分别为5.14%、4.16%、5.45%和2.05%。较上季度除工业用地下降0.16个百分点外，综合、商服、住宅用地分别上涨0.99、0.86、1.06个百分点。
图7 2015年东莞市各用途地价同比增长情况（单位：%）
环比增速上，四季度仅商服用地增速微涨0.01个百分点，综合用地和住宅用地增速下降0.07和0.10个百分点，工业用地增速与上季度持平，环比增长率分别为1.09%、0.63%、1.20%和0.54%。
图8 2015年东莞市各用途地价环比增长率情况（单位：%）
三、房产市场状况
2015年，随着央行多次降准降息降低首付、取消“限购”、二孩等利好政策出台以及深圳客的影响下，东莞市房地产市场明显回暖，成交量同比大幅上涨，但库存的压力依然存在，成交量的上涨并未带来房价的大幅增长。
1新建商品住宅月成交小有起伏，季度成交保持稳定
四季度东莞全市新建商品住宅成交面积为342.27万㎡，环比上涨34.79%；成交均价为10084.37元/㎡，环比增长1.70%。
从各月成交表现来看，四季度各月成交稳定上涨，10月新建商品住宅成交面积上涨30.47%达104.79万㎡，11月、12月份保持增长态势，成交面积增至113.24万㎡和124.24万㎡，环比增长31.81%和42.48%。
成交均价方面，10月份成交均价为9568元/㎡，环比下降5.07%，11月和12月稍有反弹，均价涨至9912元/㎡和10677元/㎡，环比上涨4.34%和4.92%。
2松湖片区和邻深片区成交占主，东北片区成交增长较快
在成交面积上，松湖片区成交大放异彩，成交面积达91.63万㎡，环比上涨77.41%，邻深片区成交面积也达到了81.38万㎡，环比上涨23.78%，两区分别占全市新建住宅成交总面积的26.77%和23.78%；滨海片区也受外来客影响，成交面积达51.83万㎡，占比为15.14%；东北片区和水乡片区以较为低廉的价格和便捷的交通吸引了部分购买力，成交面积分别上涨186%和76.91%，成交面积为36.35万㎡和31.26万㎡，而大石龙片区对本地和周边区域的购房者的吸引力不足，市场表现相对低迷。在33个镇街中，松湖片区的寮步镇和邻深片区的凤岗镇成交量较大，成交面积分别为31.92万㎡和29.50万㎡，占比为9.33%和8.62%。
在成交均价上，中心城区和邻深片区成交均价超过全市均价10081元/㎡。其中，邻深片区新建住宅供不应求，量价齐飞，以12992元/㎡超过中心城区的11329元/㎡成为片区均价最高；中心城区由于成熟的公共配套和市场的内力主导，均价仅次于邻深片区；滨海片区和松湖片区紧随其后，均价分别为9845元/㎡和9492元/㎡；水乡片区和大石龙片区的均价分别为7811元/㎡和7625元/㎡，东北片区成交均价为全市最低的6569元/㎡。33个镇街中，松山湖、黄江镇、樟木头镇、凤岗镇、东城、洪梅镇、长安镇、塘厦镇、虎门镇和南城10个镇街的成交均价高于全市平均价格，其中，位于邻深片区的凤岗镇成交均价居各镇之首，均价达14972元/㎡。
图9 2015年东莞市各片区新建商品住宅成交均价情况（元/㎡）
四、社会经济运行状况
据目前统计局数据显示，1-11月1-11月完成规模以上工业总产值2436.693亿元，比同比增长5.0%，高于工业地价2.05%的同比增长率。全市固定资产投资总额1284.68亿元，比去年同期增长3.3%，低于综合地价5.14%的同比增长率。社会消费品零售总额1955.47亿元，社会消费需求有较大幅度提升，居民的消费需求量大，同比增长10.7%，高于商服地价4.16%的同比增长率。全市地区生产总值4563.79亿元（截止至三季度），同比增长7.9%，经济总体运行良好，发展较为平稳，其他指标见表4。
五、其他重要影响因素
1东莞规划新增五条城际轨道及两个小型机场
《东莞市城市总体规划（2016-2030）》12月15日获东莞市总规委员会审议通过。《总规》在对外交通规划方面，提出推进区域轨道设施建设，新增深茂铁路，预留赣深高铁接入东莞的通道条件；新增穗莞深城际、莞惠城际、佛莞城际、中虎龙城际、莞深快轨5条城际轨道。共享广州、深圳、香港区域枢纽机场，继续完善市内城市候机楼布局，提升异地候机服务能力和水平。东莞将形成以桥头机场为主、水乡机场为辅的通用机场骨架布局体系。
2虎门港将建港湾大桥连接泥洲岛与沙田
虎门港将建跨越东江南支流的港湾大桥。虎门港建设提速，越来越多的重大项目落户立沙岛精细化工园区和泥洲岛高新技术产业集聚区，两岛与虎门港西大坦作业区之间的联系越发密切，港湾大桥将沙田镇中心区和泥洲岛连为一体，从虎门港沙田港区西大坦作业区前往立沙岛作业区、泥洲岛高新技术产业集聚区将比现在减少行程20多公里。
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