北京清华同衡规划设计研究院有限公司副总规划师、教授级高级工程师
社会资本难以进入城市更新主要有两个原因：一是资本与城市更新的目标存在底线差异，社会资本的底线是盈利，但城市更新的底层逻辑是共同富裕；二是城市更新对象的资本化指向千差万别且异常脆弱，因此很多社会资本愿意集中在一线和二线城市，轻易不会离开；同时如历史文化街区、工业遗产等资产虽然属于优质资产，但具有自身的特殊性，在实施过程中受到的干预较多，建成后的资产化路径受法规和政策影响相对负面。
基于此，政府推动社会资本参与城市更新，需要做好三方面的准备：一是做好政策层面准备。不同部门、不同行业的语言体系、工作方案应当互通互认，比如关于产权、使用权、经营权的三权分置要得到金融系统的认定并成为通识；放弃用运营平衡投资的幻想，解决使用权、经营权的资产评估障碍，才能谈及财务平衡的可能性；二是做好管理层面准备。政府要干预有度，克制管理及立法冲动，要放手让地方和平台去尝试。三是操作层面的准备。需尽快调整对国资平台的考核办法，加强重资产的增值考核，放松轻资产盈利的考核目标，放弃城市更新类项目年度现金流和单项目盈利的考核，这不但是社会资本能够介入城市更新的最基本前提，也是城市更新行动能否继续的重要前提。
此外，社会资本介入城市更新需要从以下方面做好应对：“从大处看”，社会资本要关注政策、参与政策；“往中等靠”，要抓牢项目实施的工具创新，社会资本有责任不让工具被异化；“做小事情”，投资要谨慎且有选择性。
针对规划行业应对城市更新时代的准备，我们提出“宏观资产甄别、微观场景营造”的“新规划”方案，并以苏州子城、佛山石湾城市更新的实施方案为例进行了解析。在宏观和中观层面，以“甄别资产”作为“新规划”的核心技术，公共利益导向与投融资逻辑并行，保障公共利益、现金流和资产包尽量清晰、各类资产“有来有去”；在微观和实施层面，以“场景营造”作为实施的核心技术。采取“运营牵头、设计跟进、资管协同、规划保障”的“新规划”实施方法，场景和内容双管齐下，实施有方向、落地有方案、规划做保障。
刊载于《城市规划》杂志
原文标题《社会资本如何参与城市更新》
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原文始发于微信公众号（城市规划）：【学术分享】社会资本参与城市更新的政府准备与规划专业应对
规划问道
