规划问道
时下，特色小镇如火如荼。然而环顾神州，成功的特色小镇并不多，绝大多数的特色小镇，如同一哄而上的精子，还狂奔在寻找受精卵的路上。特色小镇是个风口，也是个大坑。不久的将来可能是哀鸿遍野、一地鸡毛。
最近找我们策划特色小镇的业务很多，我们拒绝了不少。我们的价值是把卫星送上轨道，而不是制造更多的太空垃圾。我们首先判断的是项目靠不靠谱，是不是风口上的猪——猪总是要掉下来的。
可以预见，一哄而上的特色小镇，至少有以下5种经典的死法：
特色小镇的5种死法
1、没有策划
有些人误把规划当策划。通常是大领导发话：找个国际级高手好好规划一下嘛。于是找来几家规划公司PK方案，折腾到最后结果如何呢？然并卵。
不是规划没有用，而是不能一步到位做规划。先有策划，后有规划，必须以策划指导规划。
专业的人干专业的事。诸如市场分析、总体定位、产业选择、业态组合、开发策略、运营模式等，当然要由策划公司来做，如果一步到位让规划公司直接出方案，只能是不断改来改去“洗煤球”，最后勉强定稿，如果照此开发建设，后果可想而知。
2、生搬硬套
中国人山寨惯了，懒得独立思考，克隆成风。听说浙江某小镇很成功，克隆一个；到国外考察发现某小镇不错，克隆一个。
最近很多人跑到杭州学习考察特色小镇。浙江的特色小镇，如基金小镇、互联网小镇等，其出现离不开浙江独特的产业环境与发展阶段。有人在一线城市整合一点基金类的概念素材，就在全国各地到处圈地搞基金小镇，其实适合搞基金小镇的城市没有几个。
特色小镇的某些内容是可以复制的，但不能全盘复制。特色小镇的定位，必须因地制宜，结合特定区域的实际情况。一个好的特色小镇是长出来的，而不是生搬硬套上去的。
3、过度超前
有人为了突出特色小镇的“特”，创新过度，过犹不及。
最常见的是片面理解“差异化”，认为差异化就是要做到绝对的唯一性和排他性，这是个可怕的认知误区。有些事情绝对化到一定程度，其实已经不可行了。
还有一种误区，就是把简单问题复杂化。比如，有的专家可能是为了显示学识渊博见多识广，恨不得总结出108种特色小镇，囊括各种稀奇古怪，乱花渐欲迷人眼，不明觉厉。其实，不管从什么角度分类，主流的特色小镇就那么十来种。过度追求标新立异，容易把小镇搞成非主流的很小众项目，走进窄胡同，甚至死胡同。
还有一种过度超前的情形是，有些企业做特色小镇时过于理想化，脱离了企业的发展阶段与综合实力。项目要“因时、因地、因人”，人们通常重视“因时”“因地”，忽视了“因人”。同样一块地，如果由碧桂园这样的巨头来做，是完全不同的。小企业盲目照搬巨头的打法，就是找死。
4、只玩概念
特色小镇的核心是产业，不是房地产，不能本末倒置。
有些开发商为了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似特色小镇的概念，其实只是换了马甲的房地产。等到“伪特色小镇”原形毕露，政府生厌，开发商可能也拿不到后续的土地。
当然也有另外一种情形，就是企业被政府给“忽悠”了。比如，政府要打造某名人故里（假如说是刘伯温小镇吧），或者某特产主题（假如说是香菇小镇吧），就规划了相关特色小镇，并以优惠政策招商引资，其实这些小镇没有市场可行性，如果投资者没有深入分析，一冲动就进去干，很容易被套牢。其实政府发心并不坏，是为发展经济、弘扬文化，可是政府并不太懂市场分析和投入产出啊。
5、盲目选址
特色小镇投资过热，会导致一些人丧失正常的理性判断，在抢地大战中，盲目拿下一些其实并不合适的用地。
有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。特色小镇不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？
特色小镇的选址，有两种理想的情形：一是位于大都市圈，并有轨道交通或城际快速路与主城连接，这是特色小镇的首选；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足够旅游人次流量支撑（或在开发期内有巨大增长潜力）。
有些企业本来是策划某个小镇的，结果我们进场后首先为其提供的服务是项目遴选，在全面系统的考察与分析之后，帮其取舍和决策。选择大于努力，如果拿地决策有误，后面怎么努力都不行。
如何才能做到不死？
如何才能做到不死？还真没有什么神丹妙药。人间正道是沧桑，最大的捷径就是不走捷径。以下的建议，可能会让某有些人失望：
1、大策略看市场
特色小镇之所以这么热，是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感，闻风而动，无可厚非。但过多关注政策，有时也容易迷失，何况政策的连续性并不可靠。政策风口效应一旦消失，风口上的猪就会摔得很惨。
经营企业的根本，还是要回到市场这个基本面上来。
小策略看政策，大策略看市场。
必须抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。
比如，现在最热的特色小镇是文旅小镇，有些人只盯着眼前的政策利好，如土地价格很优惠，还有税收等优惠政策或其他补贴，于是不管选址是否合适，不管政府规划的特色产业题材是否真的能做起来，反正先拿下项目、立项申请特色小镇再说。真是一叶障目不见泰山，只见政策，不见市场啊。
文旅类的特色小镇的真风口、真行情是什么？当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮，特色小镇是有泡沫的，而全域旅游是没有泡沫的。
2、必须先“找魂”
先有策划后有规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。
定位之后，就是大创意。所谓大创意，就是结合区域文化与特色资源，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。没有大创意，项目策划就会流于平庸，往往大而全，满天星斗没有明月。
有了定位和大创意，之后才是体系化的专业工作，如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等，这些工作倒相对容易，当然要结合丰富的经验。
总之，策划必须以定位和大创意为统领，而不是直接去做那些体系化的专业工作。这就是“找魂”的奥妙。
3、资源整合是关键
特色小镇的核心是产业，是内容为王，而不是平台为王。策划好一个特色小镇，只是万里长征第一步，后面的资源整合工作更为重要。
特色小镇的投资主体本质上是运营商，而不是开发商。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。整合资源的方式有很多，其中，与相关行业协会的合作最为关键。
近几年，智纲智库在重庆、佛山等地的特色小镇实践中，开创了“产-智-融-府-协”的模式。产即特色小镇运营商，智即智库，融即产业基金，府即地方政府，协即产业协会等。
当然，资源整合不是在策划工作结束之后才开始的。我们在策划工作之初就开始资源整合，协助特色小镇运营商整合那些先导性的关键资源，如演艺、娱乐、健康、养老等超级IP与资源。也就是边策划边整合，我们把这种策划叫做“订单式策划”。
4、长计划短安排
特色小镇倡导的是产业思维，主张去地产思维，但也不能绝对化。产业与地产是主与辅的关系，不是正与邪的关系，不必把地产妖魔化。
一个成功的小镇，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，实现正向的现金流。资源再好，如果资源变现能力太弱，导致过度重资产化，也会拖累企业。
因而，在策划之初，就要做好投入产出分析和开发策略设计，做到长计划、短安排。既要做到长远的产业与区域价值最大化，同时也要满足近期的资金回笼。否则，理想很丰满而现实很骨感，是难以为继的。
5、先开模具后找地
最后一点提示，就是先开模具后找地。
之前大家的习惯是先拿地，拿完地再请人策划规划，决定项目具体做什么。现在我们主张的是倒过来做，先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的特色小镇，之后，再按照这种小镇的要求，寻找适合的地块。其本质是首先从企业战略的高度出发，而不是就项目论项目。
综上所述，特色小镇必须谋定而后动。只有建立战略思维，才能抓住真风口、真行情，特色小镇才不会沦为一场游戏一场梦。
附：特色小镇开发正确路径
第一部分 特色小镇解读
一、发展背景
二、概念解读
（一）概念解读
1、什么是特色小镇
特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。
2、特色小镇的内涵
3、特色小镇与其他类别的比较
（二）发展历程
特色小镇经历了四个阶段：小镇前传、酝酿阶段、成型阶段、全面推广。
（三）存在问题
★定位同质化现象严重，缺乏创意。
★小镇风貌无特色，人文风情不诱人，承载能力差。
★产业联动不够，难以实现持续发展。
★没有实现产品开发与文化创意的相结合，资源没有得到充分的利用。
（四）认识误区
★误区一：特色小镇=特色镇
★误区二：特色小镇=新城建设
★误区三：特色小镇=园区建设
★误区四：特色小镇=景区开发
★误区五：特色小镇=美丽乡村
第二部分 特色小镇系统解决方案
一、开发架构：产业与旅游双核驱动
以特色产业引擎和与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展带与社区配套网的综合架构。
（一）特色产业开发架构
（二）旅游产业项目开发架构
旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发模式。
二、商业模式
三、产业体系构建
特色产业是特色小镇发展的重要支撑，要经历科学选择、合理规划、核心培育，再到集群辐射，最终提升到产业品牌的发展路径。
（一）特色产业如何选择
（二）特色资源导入
（三）特色产业培育
四、投融资模式
（一）特色小镇融资模式
1、发债
根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。
2、融资租赁
融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁、现代租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁。融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式。
3、基金
4、资产证券化
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。
5、收益信托
收益信托类似于股票的融资模式，由信托公司接受委托人的委托，向社会发行信托计划，募集信托资金，统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。
6、PPP融资模式
PPP模式从缓解地方政府债务角度出发，具有强融资属性。
（二）特色小镇开发流程
运营模式
以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，在市场运作的基础上，引进民营企业建设特色小镇。
第三部分 相关案例
国内案例：云栖小镇
（一）项目概况
“云栖小镇”位于杭州市西湖区之江新城的中部，东北距离湖滨商圈直线距离约15公里。规划范围以现状转塘科技经济园区为基础，东至四号浦，南至袁浦路，西至龙山工业安置区，北至绕城公路、狮子山，用地面积为4.38平方公里；研究范围东西两侧用地面积向外拓展至9平方公里。
规划范围内的转塘科技经济园区原是一个传统产业发展平台，2011年开始接触云计算产业。至规划编制之初，园区已建设有杭州云计算产业园、阿里云计算创业创新基地两个涉“云”平台，引进阿里云计算、华通云、威锋网、云商基金等涉“云”企业近100家。2013年10月召开第一届云计算产业行业盛会—“阿里云开发者大会”（现更名为“云栖大会“）。云计算产业发展已取得较好的先发优势。
（二）主要规划内容
1、云计算产业发展必要性与必然性分析
特色小镇建设的核心内容还是发展产业。规划首先从目前国内外云计算产业的发展趋势、杭州市城市转型发展的背景以及市政府大力发展信息经济的举措等方面论证了现阶段抢抓机遇、发展云计算产业的必要性；然后从西湖区“一镇两谷”的智慧产业发展格局，转科园现状的产业发展基础以及发展云计算产业对地区产业信息化的促进作用等方面论证了在转科园建设云计算产业特色小镇的必然性。
2、发展定位与规划目标
◆◆发展定位：中国首个富有科技人文特色的云计算产业生态小镇
◆◆规划目标：创业创新的圣地，创新人才集聚的高地，科技人文的传承地，云计算大数据科技的发源地
3、云计算产业谋划与生态体系构建
发展特色小镇的出发点是破解浙江发展面临的难题，其产业规划从根本上有别于传统的产业园区。在做产业规划时引入了产业生态链的发展模式，提出了由“云服务区”、“就业创业区”、“就业创业服务区”、“创业成功发展区”四区组成的一个云计算产业生态体系，构建了一个从想创业、始创业、创业中、创成时、创成后的完整的创业服务生态链，形成“易就业易创业的生态体系”。
4、云计算特色小镇功能分区
根据产业生态链规划，提出云栖小镇建设需要的八个功能组团，在用地布局上形成了八个功能分区：创业孵化区、创业服务区、云存储云计算产业区、工程师社区、成功发展区、国际化生活区、生活配套区和创业创新拓展区。
（三）成功经验
◆◆抓住时代发展的大趋势：云栖小镇的产业定位和发展方向，抓住了当今人类最成熟的、最普及化的、最实用化的以现代通讯信息技术为代表的信息技术和信息经济。
◆◆确立创新创业的大目标：云栖小镇提出了要建设成为中国创新创业的第一镇的目标。这是一个非常“高大上”的大目标，也是一个很值得花工夫去追求的理想。
◆◆引领创新创业大品牌：云栖小镇提出要建设“中国创新创业第一镇”的目标，实际上也是打造创新创业的品牌。
◆◆引进一批有竞争力的企业：企业本身就是资源，大企业更是一种品牌。大企业本身可以引进其它资源、其它企业以及和它配套的产业链。
◆◆搭建创业创新大舞台：创新创业需要有载体和舞台，政府要供给这种服务，搭建这样的舞台。
◆◆一所特色大学正在筹办：云栖小镇正在积极筹划建设一所私立研究型大学——西湖大学，以引进国内外一些著名的专家学者，培养、储备一批批高端人才，成为积蓄新科技和新人才的制高点。
来源：网络
