“TOD+5G”未来公园社区“物理+数字”双开发实践

小编：我国TOD近年来在轨道交通高速发展、城市高质量发展、以及基础设施投融资改革三大浪潮的复合推动下快速发展，成都是中国内地TOD推进力度最大的城市，而新津又是成都探索实践 TOD 最主动、见效最快的区县，同时也是依托TOD 系统开展“公园城市+数字经济”探索创新的区县。

近期，天府牧山数字经济研究院和中建绿色田园规划设计研究院联合发布了一本“密码”——《天府牧山数实密码——“TOD+5G”未来公园社区“物理+数字”双开发实践》（以下简称：《数实密码》），用鲜活的案例，从战略选择、机制建立、开发运营等方面，“解剖”数智城市的双开发路径。（文末有彩蛋，免费解锁密码）

《数实密码》由西南交大TOD研究中心编辑整理，龙湖龙智造、上海旭辉、广联达、云天励飞、上海一造、新津区公园城市局、天府牧山数字新城等为指导单位联合完成。

《数实密码》的诞生，是建立在成都新津天府牧山数字新城整整4年的“数智微城”探索实践上，准确来说，《数实密码》不仅仅是一本关于“物理+数字”双开发的工作手册，更是一本数智微城建设的导则。

《数实密码》包括发展历程篇、战略/策略篇、机制/流程篇、项目实践篇、工作指引篇、思考/展望篇共六个篇章。

其中：

发展历程篇，主要简介TOD国内外发展概况及特点，讲述成都TOD发展概况，介绍新津轨道交通、公园城市发展背景，以及新津TOD发展历程。成都与新津TOD综合开发进程主要节点如下：

成都与新津 TOD 综合开发进程主要节点

战略/策略篇，主要简介成都TOD城市战略，分析其在区县层面落实的难点，介绍新津如何根据自身情况拟定区级政府开展TOD的工作方针，以及如何将公园城市发展与TOD综合开发结合、将物理开发与数字开发融合，最终形成一套完整的公园城市TOD营城策略以及“TOD+5G”未来公园社区“物理+数字”双开发模式。新津数智公园城市战略架构如下：

新津“公园城市+数字经济“战略迭代

机制/流程篇，主要介绍新津关于TOD实施推进的思考，新津公园城市TOD综合开发的工作机制和推进流程，以及在地铁10号线新津站TOD示范项目的实际应用情况。

项目实践篇，主要对新津几个TOD代表性项目，从开发产品设计、项目开发历程与落地效果、以及合作开发模式等维度进行回顾，对通过项目开发实践所得到的经验教训、合作体会、以及对未来工作的借鉴要点进行总结。

工作指引篇为TOD片区“物理+数字”双开发工作指引，对TOD开发策、规、建、管、运全过程的物理开发与数字开发协同进行指导，明确各个环节中各主体的职责和工作重点。

思考/展望篇，主要总结“TOD+5G”未来公园社区“物理+数字”双开发探索实践的心得体会，以及立足新发展阶段、贯彻新发展理念、服务新发展格局，新津将如何在数智时代深入探索实践数字赋能引育公园城市创新发展，打造新城市、新产业、新生活，迎接“成南新中新，数智公园城”崭新战略的到来。

微信公众号“天府数字微城”从以下几个方面对《数实密码》的内容进行了介绍。

双开发理念

擘画区县级数字孪生城市蓝图

在天府牧山数字新城核心起步区，即新津站“TOD+5G”未来公园社区，规划建设面积约6平方公里的天府牧山数智微城。这是新津选择的一个介于数字城市和数字社区之间的合适尺度所开展的中小城市数字化转型探索：在15分钟步行范围内，以数字化、智能化方式满足居住、教育、医疗、工作、购物和生活休闲等一站式生活需求，运用新一代科学技术与智能技术的高度集成应用，探索城市管理与发展的新模式，着力打造一个数智赋能创新发展的试验区。

未来公园社区智慧街区

天府牧山数智微城按照“TOD+IOD+EOD”的规划理念，以“物理+数字”双开发模式实现“空间载体+数字赋能”联动，构建“一核一轴一带”空间格局，即新津站智能产业创新集聚核、“3E”公园城市场景沉浸轴、杨柳河生态人文价值转化带。从新津站到杨柳河，在一条1.3公里长的城市绿廊里，植入智慧商业、智慧办公、智慧游憩、智慧生活、智慧交通等场景，导入数字新基建、数字内容等新兴产业及人群，呈现公园城市智慧场景全景切片。

未来公园社区空间格局

双开发体系

创新未来公园城市营城逻辑

当数字经济遇上公园城市，会发生怎样的化学反应？新津正在天府牧山数智微城进行这样的试验，用“物理+数字”双开发创新未来公园城市营城逻辑。

新津主动拥抱地铁时代和数字经济，从最初的“TOD+5G”未来公园社区示范项目起，新津就开始探索实践“物理+数字”双开发，将公园城市发展与数字经济产业紧密融合，无论是在全区层面的顶层设计、战略制定、机制探索、规划编制，还是在具体项目层面的设计、建设、招商与运营层面，均统一谋划、统筹实施。“TOD综合开发+公园城市”，“公园城市+数字经济”……多条脉络紧密交织、相互赋能、相互促进，似DNA分子结构螺旋上升，逐渐形成目前的数字微城的创新打法。

“物理+数字”双开发工作体系

通过推进规划建设与物理开发协同、数字经济产业与智慧体验场景协同，搭建CIM基础平台、CIM时空数据库及CIM+应用系统，形成一套贯穿城市建设全生命周期8 个环节（顶层设计环节、城市规划环节、土地出让环节、方案审批环节，施工许可环节、项目施工环节、竣工交付环节、项目运营环节）的双开发工作体系。

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“策规建管运”CIM+一体化管理导则

双开发实践

提供可复制、可落地的经典案例

围绕“TOD+5G”未来公园社区各期示范项目，不同业态类型、不同合作模式、不同探索侧重的多个项目在天府牧山数智微城正逐步呈现。

“智在云辰”占地104亩，总建筑面积17.8万方，总投资23亿元。其中商业占地30亩，建筑面积30147㎡；住宅占地74亩,建筑面积147837㎡。项目创新引入阿里云平台，导入物联网平台、物业管理后台、业主端及物业端App、智能家居控制、红外测温健康养老方案、视频AI算法等智慧科技手段，构建社区中脑+“智慧空间+智慧服务+智慧健康+智慧安全”四大智能模块的数字集成，实施“数字+物理”双开发，成功塑造出“N个关于未来的场景创想，打造成为集5G场景展示、科创空间、未来社区为一体的公园城市社区示范单元。

阿里云未来社区智慧场景应用

2020年6月，智在云辰首期项目开盘，成为成都最早实现销售的TOD示范项目，市场反应远超预期。首开共推售7栋楼，去化79.3%，累计销售金额7.5亿元，达到新津历史以来的单月最高销售额，创区域单项目首开去化记录，购买客群以26-46岁为主的初次置业的年轻人为主。

旭辉天府未来中心总投资约68亿元，占地约365亩，总建筑面积71.8万立方米，一标段计划2024年12月竣工，将建设独栋商业、办公、酒店等业态，项目建成后，将为片区产业人才、新市民提供更多有品质、有温度的休闲场景和消费体验。

旭辉天府未来中心智慧街区

项目采用“数字+物理”双开发完成BIM模型，与广联达CIM策规建管运一体化系统对接，引入旭辉X建造体系，打通了信息挂载和运行。2021年旭辉天府未来中心对外开售，销售当天首开去化达100%，刚需青年群体占比更是高达77%。

项目总投资31亿元，其中一期投资5.5亿元，2022年6月开工建设，计划2024年4月竣工。该项目是公园城市场景沉浸轴重要组成部分——E商坊，重点打造以休闲生活、创新研发为主的智慧商业、智慧办公等示范场景，为天府牧山数字新城发展提供产业载体、示范场景和机会清单。

牧山数字经济产业园鸟瞰图

其中，一期将提供涵盖基础通信平台、智慧应用平台、公共安全系统、节能应用平台以及集成管理平台五大类、21项，面向入驻新津数字化产业生态企业发布的机会清单。

牧山数字经济产业园智慧街区

通过双开发带来的城市智慧化场景，创造了繁多的市场化机会，吸引落户了中国联通、华为、腾讯、阿里、广联达、云天励飞等一批数字经济头部企业和龙湖、旭辉、蓝城、中南等城市品牌运营商到天府牧山数智微城聚集发展。

《天府牧山数实密码——“TOD+5G”未来公园社区“物理+数字”双开发实践》全文PDF预览如下：

▌本文内容整理自：微信公众号“天府数字微城”（感谢授权发布）、《天府牧山数实密码——“TOD+5G”未来公园社区“物理+数字”双开发实践》

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