规划问道
01
城市轨道交通
利国利民，却不赚钱！
无地铁，不城市！
▼ 全国主要城市地铁地铁投资与财政收入示意
建得起，养不起，更是很多城市轨道交通发展面临的难题。大部分城市面临「入不敷出」的经营压力。
▼ 绝大多数城市地铁公司都在亏本经营，政府的大额补贴已成为常态
从全球经验看，城市轨道交通也大多依靠政府补贴，难以持续发展。如伦敦地铁由政府承担100%建设投资和运营投入，并提供优惠措施，政府对低于最低回报率的差额进行补贴；首尔地铁长年处于严重亏损状态！每年亏损折合人民币20亿元以上……
▼ 伦敦地铁投资、运营由政府承担
那么，在当下过「紧日子」的情况下，政府与轨交公司要如何实现城市轨道交通的可持续运营呢？
02
城市轨道交通
如何防范财政风险？
面对困局，政府与轨交公司采取多种手段保障轨交开发运营。
1. 制定严格的城市地铁准入门槛
政府与轨交公司应该先想清楚一个问题：这个城市该不该修地铁？
▼ 2018年国家对城市建设地铁的申报条件进行了更加严格的规定，大幅度提高了相关经济指标
2. 提升票价是对策，却不是良策
在票价提升方面，很多城市如深圳、南京、沈阳等，也都蠢蠢欲动，但碍于市民和舆论的压力，很多都没有得以实施。
▼ 武汉轨道交通车辆（来源：Wikipedia）
3. TOD是实现双赢的不二法则
经过多年实践，TOD（公共交通为导向的城市发展模式）一定是实现双赢的最佳途径。TOD表面上看是以交通运输为导向的一种发展模式，但是实质上却是一种城市运营模式。
▼ TOD开发模式
从土地价值方面来讲，它能够做到回收土地溢价，通过轨道交通带来的周边土地升值和物业运营收益，弥补地铁建设和运营成本的亏空，确保地铁运营的可持续性，并实现更加公平的土地增值收益分配。
▼ 日本柏叶新城，通过TOD解决新城从无到有，全新吸引力的难题
从激发城市活力方面来讲，它能够带动商业振兴，形成城市新中心，为城市更新提供巨大的助力。
▼ 大阪站TOD通过商业开发，重塑城市中心
TOD的其更多作用和利好我们不用在此赘述。那么，什么是决定TOD项目成功营利的关键呢？又有哪些TOD的成功实践经验值得借鉴呢？
4. TOD项目成功的关键是什么？
如上所述，TOD实质上也是一种城市运营模式，那么它就一定遵循城市发展的逻辑。
▼ 伦敦国王十字区TOD成为「人才聚集区」
在互联网时代的影响下，透过实体商场越来越没有人气的现状可以看出，人的线下聚集变得越来越难了。而城市轨道交通，具有「强制让人聚集」的先天优势！
▼ 伦敦金丝雀码头TOD已成为市民的活动聚集区
在TOD「以人为本」的城市运营模式逻辑下，有很多城市，将城市更新建设与TOD开发相结合，并获得了令人瞩目的成效。
03
东京涩谷TOD
定制一个引人磁极
东京的TOD「站城一体化」的开发，走在世界前沿，从近些年发展新动向来看，显现出明显的「与城市融为一体，为人群定制风格」的特征。依托不同城区不同类型车站作为「激活器」，构建「轨道定制城区」。
以日本东京轨道交通为例，TOD的发展抓住了「大城市的发展不是各向同性的，而是各向异性的」的特点，将片区特色与TOD开发融合，通过该定制化的打造，吸引不同人群。
▼ 东京轨道交通，串联了一系列各有特色的城区，实现了不同偏好人群的吸引与聚集
▼ 六本木TOD的站城一体化开发
在众多的TOD定制化开发中，涩谷站作为东京都市圈最重要的商业中心之一，通过轨道定制城区，「以潮流时尚的商业氛围，吸引年轻人聚集」，成为了定制化TOD发展模式的典型代表。
▼ 潮流的涩谷（来源：Wikipedia）
涩谷站是日本最大交通枢纽之一，4大铁路公司的9条东京重要铁路干线在此交汇。涩谷早在上世纪90年代便开始TOD项目的开发。
▼ 9条线路在涩谷汇集
第一个综合体项目是涩谷标记Mark City，这也是东急公司第一个车辆段上盖的综合体。
▼ 涩谷tod标记Mark City
然而，过去的20多年里，涩谷的人气正在不断下滑（2001-2011年涩谷站乘降人数下降约5%），在各大商圈的竞争下，对人群的吸引力不断减弱。因此导致涩谷车站客流量逐年递减，涩谷商业销售额大幅下降（2001-2011年涩谷商业销售额减少25%）。
▼ 涩谷站周边开发建设示意
1. 时尚潮流圣地，年轻人聚集区
地铁站点打造商业综合体，这个并不罕见，但是通过特色商业氛围的营造，用时尚潮流的空间场景，吸引一部分最有价值的年轻人群、从而吸引潮流科技企业再次回归的项目，这样的成功案例却不常见。
▼ 涩谷吸引了大量年轻人（来源：Flickr）
①. 潮流地标
涩谷融合多家「潮科技」企业的科创成果，塑造了一个「高大上」的「潮流地标」场景——Scramble广场大厦。
▼ Scramble广场大厦（来源：Wikipedia）
在楼顶360度观景台，可以眺望东京塔、天空树等东京地标，甚至还可以看到日本的文化符号富士山；低头则可以俯瞰涩谷站前的繁华十足路口，与涩谷街景来一张「高空合影」。
▼ Scramble大厦顶部的灯光秀（来源：Flickr）
②. 创意商业
涩谷众多商业综合体各具亮点。
▼ 涩谷PARCO大厦屋顶活动平台（来源：Flickr）
这些多样化的商业形式，让涩谷重新走上了东京潮流商业的最前沿。
③. 时尚街区
多元创意时尚的氛围，让涩谷成为公认的「年轻人的街区」，它最鲜明的标签是「街头时尚策源地」。
▼ 涩谷的包容性吸引了大量年轻人（来源：Flickr）
休闲娱乐聚集地「中心街」、综合文化设施Hikarie、时尚餐饮风情街西班牙坂、以及丰富多元的节庆，如「涩谷ZUNCHAKA」音乐祭、涩谷万圣节等，都为整个区域的增添了时尚潮流、活力四射的元素。
▼ 涩谷万圣节（来源：Flickr）
在这样的基调和氛围下，涩谷自然地形成了轻松、时尚、人人穿T-SHIRT、脚踩人字拖的潮流街区。这里的科技创新氛围与东京其他地方步履匆匆、领带西装的白领形象形成了鲜明对比。
④. 科技产业中心
如今的涩谷已脱胎换骨，从传统商业区摇身一变成为「潮科技」的大本营！
▼ 由涩谷STREAM、Scramble大厦等建筑组成的建筑群，正在成为「涩谷比特谷」的中心
因此，这里成为互联网广告行业的最佳选址地。如今在涩谷已形成提供广告主接洽、广告交易、广告精准投放、广告监测分析、创意优化与广告验证等服务的互联网广告产业集群。
04
旧金山环湾站TOD
还城市一个活力中心
与东京针对不同区域特点，定制化TOD的策略不同，旧金山环湾站TOD不是解决多中心城市的差异化问题，而是打破城市中心衰败的困境。
▼ 旧金山环湾站TOD区域俯瞰
环湾站位于旧金山东南部，曾因码头航运和公交枢纽的兴盛，成为夜店、酒吧、音乐演出聚集区。80年代，码头衰败后，LGBT文化聚集地占领了该区域，环湾站变得破败不堪，平均每日旅客量不足2万人。
▼ 拆除前的环湾站区，限制了城市中心的发展（来源：Wikipedia）
在重塑城市中心的目标之下，旧金山希望TOD满足科技回归都市的时代需求——
「硅谷的城市蔓延非常严重，同事们通常不会在一个地方租房，硅谷员工错过了很多社群活动。旧金山则完全不是这样，这些高密建筑本身就是为了聚集住在城市里的千禧一代。」
—— Brian McClendon（Uber地图和商业平台副总裁）
「规模小，尚处在VC期的创业企业通常会选择旧金山作为总部基地，而不是硅谷。」
—— Transwestern商业地产公司合伙人
「在60年代，湾区工程师的梦想是在Menlo Park或Palo Alto（硅谷附近城市）买个乡村别墅。可如今的25岁年轻人不再这么想了。他们想在最酷的城市、最酷的街区、最酷的空间里生活工作。」
—— Margerat O’Mara华盛顿大学历史教授
2008年，加利福尼亚州通过1A提案，即建造洛杉矶至旧金山，穿越硅谷的高铁。
▼ 作为硅谷交通动脉的101公路，严重堵车成为常态（来源：Wikipedia）
结合这些趋势，环湾站通过在两个方面的强化，建设TOD。
1. 从通勤目的地，到休闲中心
首先，环湾车站TOD将传统的综合性交通枢纽定位，更换为——城市休闲目的地。
▼ 环湾车站TOD（来源：Flickr）
在功能上：车站共有5层，地下两层由轨道交通和商业功能组成；地上两层，由办公、零售和公交枢纽构；而顶层则是一座城市公园，这里除了公共休憩空间还设有沉思区、社交区等。从空间到功能，TOD为市民提供了多元化的休闲功能。
▼ 环湾车站TOD剖面示意（来源：smart-cities）
▼ 内部换乘空间（来源：Flickr）
▼ 屋顶公园（来源：Flickr）
多元的休闲环境，也使车站成为硅谷科技人才来此会面、交流的热门「社交空间」。
▼ 车站成为了社交空间（来源：Flickr）
2. 从公交优先，到步行友好
早在1973年，公交优先政策被写入《旧金山宪章》即：任何街道和人行道等公共空间的利用，都应当保障乘公共交通的行使先行权。
▼ 环湾车站TOD屋顶的步行网络（来源：Wikipedia）
车站周边部分道路被改造为步行道，移除街道两侧的停车位，以便拓宽人行道，缩短人们穿越马路的距离，并能让司机及时注意到行人，减少事故率。
▼ 环湾车站TOD区域的街道步行化改造（来源：Flickr）
颁布规划细则，以指导环湾车站更外围街道的建设、改造，按照规划要求——街道改造后，公共空间面积不能低于原有面积；鼓励街道两侧建筑底商改造，设置商业、餐饮、零售等功能，提升行人的步行体验，增加街道的人气。
▼ 街道沿线步行化改造（来源：开放地图平台）
当然仅靠规划指导，不足以让街道沿线的业主们，牺牲自身利益让利大众。
▼ 环湾车站TOD区域的POPS空间（来源：Flickr）
3. 从交通枢纽，到城市新中心
2012年至2016年，旧金山新增就业37.3万，但新增住房只有5.8万间。Mercury News一项问卷调查发现：46%的千禧一代考虑会在接下来几年内离开旧金山，他们将原因归为难以负担的房价。
▼ 环湾车站TOD区域内的经济适用房（来源：开放地图平台）
同私有空间转为共有空间一样，推动开发企业「心甘情愿」建设经济适房的，依然是一系列配套政策的实施。
▼ The East Cut社区互惠组织标识（来源：The East Cut官网）
The East Cut负责管理运营区域内的各类公共活动，如运动比赛、音乐节、艺术节、家庭活动等等；该组织也承担了区域内的清洁和安保工作。
▼ The East Cut组织的各类社区活动（来源：The East Cut官网）
至此，以环湾车站TOD为核心的老城区，不止完成了活力的重塑，还促进了市中心的「科技产业」回归——
（来源：Flickr）
05
总结
城市轨道交通运营投入大、难赚钱，而TOD为城市和企业供了一条可投入、可操作的路径。只要抓住TOD的「城市运营」本质，以「聚人」为核心，以「活力塑造」为手段，促进「产业发展」为目标，就能真正实现城市轨道交通的可持续营利。
1/6图片工作室出品
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原文始发于微信公众号（城市设计）：TOD取胜之道——做好城市运营
